나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503812 [1] 인천광역시 남동구 만수동 924-5 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "문일여고" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물내의 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 1989.12.14.) 외벽 : 적벽돌치장 쌓기 마감 창호 : 칼라알루미늄샷시 및 목재유리이중창 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(남동구)), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경503812 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 924-5 3층 302호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 87,000,000원

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 25.10㎡ (약 7.59평)

토지지분: 25.1㎡ (약 7.59평)

건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물지분: 36.66㎡ (약 11.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2026타경503812 강제경매개시결정 (접수일자 2026-05-13)

등기부채권 총액: 74,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 을구 순위 5번 주택임차권등기(장현호)에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정)

1.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 (전입일자: 2026-02-19)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (장 ) (전입일자: 2021-01-25)

보증금: 74,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정입니다.

1.1. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "문일여고" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

1.2. 권리분석

이미 1.3.에서 상세히 기술되었으므로 본 항목에서는 생략합니다.

1.3. 상권분석

3.1. 상권 분석

주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임. 비교적 안정된 배후 수요를 바탕으로 한 지역 상권 형성 가능성이 있으며, 최근 매매 사례들을 볼 때 인근 다세대 주택의 거래가 이루어지고 있음.

3.2. 생활 편의시설

본건 인근에 "문일여고"가 위치하며, 주거 지역의 특성상 기본적인 편의시설 이용은 양호할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

생활 편의시설은 1.3. 상권 및 생활정보 섹션에서 다루었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 이 임차인이 보증금 0원에 대항력을 가지고 있어, 명도에 어려움이 예상됩니다. 임차인의 점유 기간 및 퇴거 협상 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 내부 확인을 못 했으므로, 실제 내부 상태 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 1989년 준공된 건물로, 신축 건물 대비 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 87,000,000원이며, 주변 유사 물건 시세와 비교 시 적정한 수준으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중이며, 내부 확인이 불가하다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. HUG 관련 권리는 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로 금전적 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 다세대, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 예상됩니다.

* 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 향후 시세 상승 시 투자 수익 기대 가능성이 있습니다.

* 교통 편의성: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적(36.51㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 9,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 87,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인(이 )의 존재 및 0원의 보증금으로 인한 점유 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG 관련 보증금은 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없습니다.

따라서, 현 시세 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.