나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503807 [1] 인천광역시 부평구 부평동 182-3 노블렌스오피스텔 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역(지하철1호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부평역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 지상14층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 35미터 및 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 182-3 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503807 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 182-3 노블렌스오피스텔 5층 505호

용도: 오피스텔

감정가: 58,000,000원

건물 면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

토지 면적: 3.43㎡ (약 1.04평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 말소동의 확약서 제출)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역(지하철 1호선)' 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 부평역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

도로: 본건 북측 및 남측으로 각각 폭 약 35미터 및 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.8.25.까지)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 5월 13일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)입니다.

채권 총액: 75,000,000원 (주택도시보증공사)

임차인 현황:

주택도시보증공사(김 ): 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-17, 확정일자 2022-07-29.

대항력: 없음으로 분석됩니다.

비고: 을구 순위 5번의 주택임차권등기(을5, 2024-07-22 접수, 김하얀)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 요약:

현재 소유권은 2022년 9월 8일자 소유권이전(갑6, 조석훈)으로 되어 있습니다.

그 외 공유자전원지분 이전, 신탁등기 말소 등 다양한 권리 변동 이력이 있습니다.

말소 예정인 임차권(을5)과 말소기준권리인 강제경매(갑7) 외에는 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

입지: 부평역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부한 상업 및 업무 복합지역입니다.

주변 시설: 오피스텔, 주거 시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 예상됩니다.

업무 시설: 건물 자체의 주요 용도가 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있어 관련 업종 종사자들의 수요가 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 14층 건물입니다.

이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비: 기본적인 급배수, 난방, 위생, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 정보: 노블렌스오피스텔, 2005년 8월 사용승인. 총 237세대, 지하 3층, 지상 14층 규모입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: HUG 인수조건 변경과 관련한 특이사항이 있으나, 임차인의 대항력이 없으며 보증금 인수 부담이 없다는 점, 그리고 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 실질적인 위험은 낮은 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 있는지 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역: 해당 물건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.8.25.까지)에 포함되어 있어, 낙찰 후 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 입지 여건이 우수합니다.

감정가 대비 최근 실거래가가 상회하는 경향을 보이며, 시장 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, HUG 관련 특이사항과 토지거래허가구역 지정 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 지하철 1호선 부평역 접근성이 뛰어나 임대 수익 및 시세 차익 확보에 유리합니다.

실수요 및 투자수요: 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

시세 대비 경쟁력: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 58,000,000원

최근 시세 분석:

2025년 11월 (26.67㎡): 69,500,000원

2026년 1월 (22.00㎡): 66,500,000원

2026년 4월 (26.67㎡): 64,000,000원

본건 물건(19.27㎡)은 최근 거래된 오피스텔보다 면적이 작습니다. 일반적으로 면적이 작을수록 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.

2026년 1월 거래 사례(22㎡, 66,500,000원)와 비교했을 때, 본건(19.27㎡)의 시세는 약 58,000,000원에서 62,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가의 70~80% 수준으로 대출을 고려하고, 본건의 시장 가치와 경매 특수성을 감안하여, 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 63,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 본인의 투자 목표에 따라 금액 조절이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.