나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503781 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 7층705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평구청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 소재하는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 부평구청역(7호선 및 인천1호선), 부평시장역(인천1호선) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕/평스라브지붕 지하2층 지상15층 건물 내 제7층 제705호로서, (사용승인일 : 2014.05.13) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택·업무시설·근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로(부평대로), 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로(길주남로6번길)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 431-15 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 등임, 부평동 431-52 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항증명서 을구 순위번호 7번에 임차권설정(임차보증금 금125,000,000 등)과 관련된 내용이 있으니 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503781 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 7층 705호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 73,000,000원

토지면적: 3.72㎡ (약 1.12평)

건물면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2014.05.13

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, '부평구청'의 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 노선상가지대입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 부평구청역(7호선, 인천1호선)과 부평시장역(인천1호선)이 소재하고 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서장의 압류(갑7)입니다.

본 경매 절차를 통해 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을구 순위 7번, 권리자: 김현희, 권리금액: 125,000,000원)

* 확정일자: 2022년 3월 14일, 전입일자: 2022년 3월 31일

* 해당 임차권은 일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 따라서, 본 물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 하지만, "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"이라는 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 주택도시보증공사를 통해 정확한 인수 조건 및 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 (박시은)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 22일

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 미상입니다. 인수 대상이 아닙니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 부평동 431-15번지 일대는 부평구청 인근으로, 관공서, 업무시설, 상업시설 및 주거시설이 밀집된 지역입니다.

노선상가지대로서 유동인구가 꾸준하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

주변의 공동주택 및 업무시설은 본 물건의 안정적인 수요 기반이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구가 거주하기에 적합한 원룸형입니다.

인천지하철 1호선과 서울지하철 7호선 환승역인 부평구청역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

부평구청, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이하며, 부평대로와 길주남로 등 주요 도로에 접해 있어 차량 이용 시에도 편리합니다.

건축물대장상 용도는 공동주택, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설로 복합 용도입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 임차권 관련 사항:

본 물건은 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 있습니다.

비록 을구 7번 주택임차권에 대해 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 입찰 전 HUG에 직접 연락하여 해당 물건의 최종 인수 조건, 말소 관련 확약 내용의 유효성, 임차권의 정확한 처리 여부 등을 재확인하는 것이 필수적입니다.

토지이용계획 및 제한사항:

본 물건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로, 본 보고서 작성 시점(2026년 10월)을 기준으로 이미 만료되었습니다.

주변 환경:

주변 지역에 대한 온라인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부평구청 인근 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 편의성과 생활 인프라가 우수합니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 진행하며, 임차권 관련 특이사항이 있으나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

소형 면적(16.76㎡)으로 투자 또는 실거주 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

다만, HUG 관련 조건에 대한 최종 확인은 필수적이며, 이를 통해 권리 관계의 불확실성을 해소해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(부평구청역, 부평시장역)의 우수한 대중교통 접근성

* 부평구청 인근 지역으로 풍부한 배후 수요 및 편리한 생활 인프라

* 작은 면적으로 인한 낮은 진입 장벽 및 소액 투자 가능성

* HUG 관련 채권 경매로 인한 권리 소멸 가능성 높음 (확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 73,000,000원으로, 면적(16.76㎡)당 가격은 약 4,355,608원/㎡입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에는 본건과 동일한 건물(헤리움노블레스) 또는 동일한 용도의 도시형생활주택 비교 사례가 포함되어 있지 않아 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

다만, 일반적인 주변 다세대주택 거래 사례(예: 1.8백만원/㎡ ~ 5.7백만원/㎡)와 비교 시, 본건의 도시형생활주택이라는 점과 역세권 입지를 고려하면 감정가 수준도 시장 가격 범위 내에 있다고 판단됩니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항이 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 해당 조건에 대한 최종 확인 절차가 필수적이므로, 이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

상기 내용을 종합하여 볼 때, 감정가를 기준으로 보수적인 관점에서 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 67,000,000원 ~ 73,000,000원

추천 입찰가: 약 70,000,000원 내외 (본건의 최종 권리 관계 및 HUG 인수 조건에 대한 명확한 확인 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.