나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503728 [1] 인천광역시 부평구 부평동 451-30 엠타워7 2층209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부원초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 '부평시장역(인천1호선)'이 소재하고 노선 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제2층 제209호로서, (사용승인일 : 2016.12.09.) - 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내 벽 : 타일 및 벽지 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 중점경관관리구 역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기 간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 2026타경503728 (1)호 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

1.1. 기본 현황

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 451-30, 엠타워7 2층209호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제2층 제209호

* 사용승인일: 2016년 12월 09일

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 204,000,000원

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

* 토지 지분: 8.1166㎡ (약 2.46평)

* 건물 면적: 63.61㎡ (약 19.24평)

* 건물 지분: 63.61㎡ (약 19.24평)

* 오피스텔 전용 면적: 63.61㎡ (약 19.24평)

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, '부원초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '부평시장역'과 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당됩니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 부평구(인천광역시)의 압류(갑4)입니다.

1.4. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(안유겸)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 12일

* 확정일자: 2022년 12월 02일

* 배당신고일자: 2023년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 '을구 순위 3번 주택임차권등기'에 대해 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 기재되어 있으며, 등기부요약상 해당 임차권은 말소 처리되었습니다. 또한, 채권자(주택도시보증공사)가 강제경매를 신청한 점 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건 매수인은 해당 임차인의 권리를 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 정도겸

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 07월 11일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없고, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 다만, 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (위 분석에 따름)

1.5. 상권분석

1.5. 1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 부평동 지역은 부평시장역을 중심으로 형성된 상업지역에 속하며, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다. 오피스텔 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2. 주변 교통망

인천 1호선 부평시장역이 도보 거리에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 주거 편의시설

주변에 아파트 단지 및 다른 오피스텔이 있어 주거 지역으로서의 인프라가 형성되어 있습니다. 쇼핑, 식당, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 2. 교육 시설

본 건 동측 인근에 부원초등학교가 위치하고 있으며, 이외에도 다수의 학교가 인근 지역에 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.6. 3. 기타

해당 지역은 지속적인 도시 개발과 함께 상권이 활성화되고 있어 임대 수요 및 주거 가치가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 언급: 해당 내용은 권리분석에서 상세히 다루었듯이, 현재 권리 분석상 매수인에게 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 이러한 사항이 명시된 만큼, 입찰 전 최종 권리 변동 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인의 주택용도 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. (단, 본 경매 진행 시점 및 매수인의 국적 등에 따라 적용 여부 변동 가능)

* 혐오시설 여부: 주변 지역에 대한 통상적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 내부 시설 역시 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악되나, HUG 관련 사항 및 임차인 정보에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 현재 제공된 시세 분석 결과, 감정가 수준 또는 그 이상에서 시장 가치가 형성되어 있는 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평시장역 역세권으로 교통이 편리하고, 주변 상업시설 발달로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 안정적인 수익성: 오피스텔로서 꾸준한 임대 수익 창출 가능성.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 현대적인 시설 및 유지보수 용이성.

* 잘 갖춰진 인프라: 주변의 다양한 편의시설 및 교육 시설로 인한 주거 만족도 상승.

1.10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 204,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 면적이 더 큰(82.02㎡ ~ 84.41㎡) 오피스텔들이 2026년 7월 기준으로 250,000,000원 ~ 325,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다.

이를 기준으로 평당 가격을 산출해보면, 평당 약 296만원에서 396만원 수준으로 거래되었습니다. 본 건의 전용면적은 63.61㎡(약 19.24평)이므로, 이를 환산하면 대략 195,000,000원 ~ 247,000,000원 범위의 시장 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

감정가가 320만원/㎡ 수준(204,000,000원 / 63.61㎡)으로, 시장 거래가 범위 내에 있으며, 특히 더 큰 면적의 거래 사례들이 감정가보다 높은 가격을 기록한 점을 고려할 때, 본 건의 시세는 감정가 이상으로 판단됩니다.

종합적인 시세 분석과 권리관계의 명확성을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 약 214,000,000원 ~ 224,400,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경쟁 정도, 현장 조사 결과, 물건의 상태 등에 따라 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.