나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61229 [1] 경기도 파주시 금촌동 934-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌초등학교' 남측 인근 에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 주상복합건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 신구옥 혼성지대인 한 편, 인근에 주택재개발사업이 진행 중이어서 개발예정지대의 양상도 띄고 있는 바, 제반 주위한경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ츨입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다..

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 402호로서 외벽은 드라이비트 마감, 일부 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 PVC샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방(2), 욕실, 거실/주방, 발코니, 다용도실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 옥내외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금촌등학교, 홍익늘푸른유치원, 반드시 교육지원청에 재확인 바람,(9940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(홍익늘푸른유치원, 반드시 교육지원청에 재확인바람,(9940-7244)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, (한강)페기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

2026.7.15. 서울보증보험주식회사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61229 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 934-3 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 98,000,000원

토지면적: 32.97㎡ (약 9.97평)

토지지분: 32.967㎡ (약 9.97평)

건물면적: 51.60㎡ (약 15.61평)

건물지분: 51.6㎡ (약 15.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

준공년도: 2009년

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호

특이사항: 재개발구역, SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌초등학교' 남측 인근에 위치.

주위환경: 단독주택, 다세대주택, 주상복합건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주택재개발사업이 진행 중이어서 개발 예정지의 양상도 띰.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 무난함.

도로: 본건은 북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(금촌초등학교, 홍익늘푸른유치원), 토지구획정리사업지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중임.

말소기준권리: 2026년 5월 12일자 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등기(권리금액 117,511,094원).

임차인 현황:

* 한국토지주택공사

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 7월 6일

* 확정일자: 2023년 6월 14일

* 배당신고일자: 2025년 8월 26일

* 대항력: 없음

주의사항:

2026년 7월 15일, 서울보증보험주식회사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

주변 매매사례 분석:

* 2026년 7월 25일, 금촌동 288-38 (락플러스, 2017년식, 71.84㎡, 2층) 180,000,000원.

* 2026년 7월 7일, 금촌동 934-15 (삼성로얄빌가, 2009년식, 66.705㎡, 2층) 135,000,000원.

* 2026년 7월 1일, 금촌동 789-3 (아침의뜰1차, 2018년식, 51.38㎡, 4층) 140,000,000원.

본건(51.60㎡, 4층, 2009년식)과 유사한 면적 및 층수를 가진 2018년식 물건(51.38㎡, 4층)이 140,000,000원에 거래되었음.

동일 연식(2009년)의 인근 물건(66.705㎡, 2층)은 135,000,000원에 거래되었음.

상기 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건의 현 시세는 약 135,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

주변 시설: 금촌초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호함.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 없음.

1.5. 잠재적 리스크

재개발구역: 사업 진행에 따라 가치 상승이 기대되나, 사업 지연 또는 무산 가능성도 존재함.

토지거래허가구역: 관련 법규 준수 필요.

임차인의 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환 청구권을 포기함에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금은 없으나, 법적 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어려움 (다만, 확약서 내용이 명확하여 리스크는 매우 낮다고 판단됨).

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 다세대주택으로, 재개발 예정 지역에 있어 향후 개발 가치 상승이 기대됨.

가장 큰 장점은 임차인이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점임.

최근 인근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있음.

1.7. 투자 포인트

재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

임차인 관련 권리 포기로 인한 안전한 낙찰 가능성.

현 시세 대비 감정가 저평가 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 98,000,000원

최근 실거래가 분석: 약 135,000,000원 ~ 140,000,000원 수준

인수되는 보증금 없음.

상기 분석을 종합하여, 본 물건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됨. 본 물건의 재개발 잠재력과 임차인 관련 리스크 해소를 고려하여 적정 입찰가 산정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.