나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61248 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 854 신성하이네스트오피스텔 7층735호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 "일산동구청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근에 버스정류장 및 정발산역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 중 7층 735호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비 및 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 폭 약 15m, 북측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61248 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 854 신성하이네스트오피스텔 7층 735호

용도: 오피스텔

건축년도: 2004년

면적:

토지면적: 8.19㎡ (약 2.48평)

건물면적 (전용면적): 34.40㎡ (약 10.41평)

건물면적 (공급면적/분양면적): 제공된 정보로 정확한 공급면적 산정 어려움 (전용면적 기준)

감정가: 1억 2800만 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 3호선 정발산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브 지붕 10층 건물 중 7층에 위치하며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 구성되어 있음.

이용상태: 오피스텔 1개 호실로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있음. 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

경매 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 한OOOOOOO임.

본 건에는 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 거주 중임.

임차인 현황:

임차인: 권준형 (권 )

보증금: 1억 3500만 원

차임: 0원

전입일자: 2022년 09월 15일

확정일자: 2022년 07월 29일

대항력: 있음

주요 권리사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 11번 임차권등기(임대차보증금 1억 3500만 원)가 등기되어 있으며, 해당 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

등기부채권 총액: 0원 (집합건물 등기부 요약상)

인수 보증금 합계: 0원 (자체 계산 합계는 0이나, 실제 인수될 보증금은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건은 일산동구청 인근의 활발한 상업지역에 위치하여 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있음.

정발산역을 중심으로 상업 및 행정시설이 발달해 있어 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발한 지역임.

주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 3호선 정발산역과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수함.

편의시설: 인근에 백화점, 대형마트, 병원, 관공서(일산동구청) 등이 위치하여 생활 편의성이 높음.

주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 직주근접이 용이한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 3500만 원 중 배당받지 못하는 금액이 있을 경우, 이를 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 낙찰가의 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있음.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상)에 해당되어 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 정발산역 역세권의 중심상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

건축된 지 20년이 넘었으나, 일반적인 오피스텔의 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됨.

다만, 1억 3500만 원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부가 본 건의 가장 중요한 변수임. 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 상당한 추가 부담을 안게 됨.

이 점을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 권리 분석 및 예상 배당표를 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 역세권 입지.

일산신도시 내에서도 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정함. (인수 보증금 제외)

가장 유사한 조건의 최근 매매 사례(2026년 2월, 34.48㎡, 7층)는 1억 900만 원에 거래되었으며, 감정가는 1억 2800만 원임.

대항력 있는 임차인으로 인한 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 1억 1,500만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.