나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2265 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 526 향동 봄 빌딩 3층308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동중학교" 남서측 인근에 위치하는 향동 봄 빌딩 제3층 제308호(기호1) 및 제309호(기호2) 총2개호로서, 주위는 상업용 및 업무용빌딩, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스빌딩, 공원등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상8층 중 3층 308호(기호1) 및 309호(기호2)로서, 외벽은 석재붙임 및 페어글라스등 마감 내벽은 인테리어등 마감 창호는 샷시창호임.

이용상태

본건 기호1(308호), 기호2(309호)는 모두 근린생활시설(상호명: PC POP)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 25미터 내외, 남서측 및 북서측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(2004-02-02)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역 {주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 308호(기호1)와 309호(기호2)는 일체로 하나의 영업장으로 이용중임. - 임대미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1. 목록2.를 통합하여 일체로 사용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2026타경2265 (1)

* 채권자: 주 *

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지 (구): 경기도 고양시 덕양구 향동동 526 향동 봄 빌딩 3층 308호

* 소재지 (신): 경기도 고양시 덕양구 향기로 115 (향동동)

* 건물명: 향동 봄 빌딩

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지하 2층, 지상 8층 중 3층

* 주요 용도: 제2종 근린생활시설 (PC POP 영업 중)

* 구분건물: 308호 및 309호 (일괄 매각 및 사용)

* 1.3. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 주의사항: 목록1. (308호), 목록2. (309호)를 통합하여 일체로 사용 중.

* 1.4. 면적 및 평가가액

* 토지 면적: 46.65㎡ (약 14.11평)

* 건물 면적: 174.08㎡ (약 52.66평)

* 감정가: 1,174,000,000원

2. 입지조건

* 2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동중학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 상업용 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트 단지, 오피스 빌딩, 공원 등이 소재함.

* 2.2. 교통 여건

* 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 시내로의 접근성 및 이용 편리성 등 제반 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 2.3. 도로 및 접근성

* 차량 출입 및 주정차가 가능함.

* 남동측으로 로폭 약 25미터 내외, 남서측 및 북서측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하여 차량 접근성이 양호함.

* 2.4. 토지 이용계획

* 일반상업지역, 지구단위계획구역 (향동보금자리), 중로 1류 (폭 20m~25m), 중로 3류 (폭 12m~15m)에 해당함.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역 (향동1유치원), 비행안전제4구역 및 제5구역 (수색비행장 관련), 제한보호구역 (전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도 제한)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 3.1. 등기부 요약

* 집합건물 등기부채권 총액: 951,636,074원

* 말소기준권리: 부산은행 근저당 (2022-06-22, 876,700,000원)

* 등기부상 채권총액 9.5억여 원으로, 현재 채권자 부산은행이 임의경매를 신청하여 진행 중임.

* 이 외 오케이저축은행의 가압류 채권도 등기부에 포함되어 있으나, 모두 말소될 예정임.

* 소유권 보존 (일주건설주식회사) 및 이전 (지민종) 등기 내역 확인됨.

* 3.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입/사업일자: 2024-04-16

* 확정일자: 2024-04-16

* 배당신고일자: 2026-07-20

* 대항력: 없음 (대항력 없음으로 낙찰자가 인수할 보증금 없음)

* 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음.

* 3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 4.1. 현재 이용 현황

* 본건 308호 및 309호는 현재 PC POP라는 상호로 근린생활시설로 일체로 이용 중임.

* 건물 전체는 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 복합적으로 활용 가능함.

* 4.2. 주변 상권 특성

* 주변에 아파트 단지, 오피스 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하여 배후 수요가 풍부함.

* 향동지구 내 상업지역에 위치하여 향후 상권 성장 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 5.1. 편의시설

* 주변 상업용 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하여 이용이 편리함.

* 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리함.

* 5.2. 교육시설

* 인근에 향동중학교, 향동1유치원 등이 소재하여 교육 환경 관련 사항을 확인할 필요가 있음. (상대보호구역 관련)

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 법적/행정적 제한

* 본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 속하며, 비행안전구역(수색비행장 관련), 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 특히, 비행안전구역 지정으로 인한 고도 제한 및 소음 관련 사항은 추가 확인이 필요함.

* 6.2. 기타

* 건축물대장상 공부와의 차이는 없음.

* 임대 내역 및 보증금은 평가 시 미상으로 처리되었으나, 임차인 현황에서 홍 씨가 대항력 없이 임차 중인 것으로 확인됨.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 상업용 건물로, 2개 호실이 일체로 PC방으로 영업 중임.

* 접근성 양호, 주변 상권 활성화 가능성, 복합적인 용도 활용 가능성이 장점으로 판단됨.

* 등기부상 권리 관계는 복잡하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없음.

* 다만, 비행안전구역, 토지거래허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰 시 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 일괄 매각 및 일체 사용 중인 2개 호실로, 통합된 공간 활용성이 높음.

* 향동지구 내 상업지역으로 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 기대 가능.

* 감정가 대비 인수 부담이 적어 투자 매력도 있음.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없으므로, 감정가(1,174,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 다양한 법적 제한 사항과 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 신중하게 산정할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.