나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61198 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1086 가좌마을 606동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "가좌초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상20층 건물 내 가좌마을 제606동 제9층 제902호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서 현황 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로가 개설되어 있으며 해당 도로를 통해 인근 지역과 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1086번지 가좌마을 606동 9층 902호에 위치한 아파트입니다.

총 15개동, 989세대로 구성된 가좌마을벽산블루밍6단지 내에 소재하고 있으며, 2005년 9월 사용승인된 건축물입니다.

경매 사건번호는 고양지원 2026타경61198(1)이며, 감정평가액은 563,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 98.02㎡(약 29.64평)이며, 건물 면적은 153.41㎡(약 46.40평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치하며, "가좌초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 환경이 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통시설 환경 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

추가적으로 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사 시 관련 법규를 숙지해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

사건번호: 고양지원 2026타경61198 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1086 가좌마을 606동 9층 902호

감정가: 563,000,000원

토지 면적: 98.02㎡ (약 29.64평)

건물 면적: 153.41㎡ (약 46.40평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

3.2. 권리관계

말소기준권리: 2025년 3월 28일 접수된 김성조 명의의 근저당권 (을5, 70,000,000원)입니다.

본건에 등기된 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수사항

임차인: 김 조

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 24일

확정일자: 2021년 4월 21일

대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인(김 조)이 존재하며, 보증금은 400,000,000원입니다.

경매 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 회수될 것으로 예상되는 경우입니다.

만약 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있으므로, 배당표 및 임차인과의 소통을 통해 명확히 확인해야 합니다.

이러한 임차인 관련 내용은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 453,310,752원

4. 상권분석

본건은 주거용 아파트로서, 인근에 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하여 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

가좌초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 버스정류장이 위치하며, 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주요 기반시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

총 주차 대수는 1338대로, 지하 주차 994대, 지상 주차 344대로 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.3. 단지 정보

아파트명: 가좌마을벽산블루밍6단지

사용승인일: 2005년 9월 22일

동수: 15개동

세대수: 989세대

최고층: 20층

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김 조)의 보증금 400,000,000원에 대한 인수 가능성: '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되었으나, 배당 여부에 따라 낙찰자가 부담해야 할 위험이 존재합니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성, 토지이용계획상의 일부 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재의 시세와 경매 물건의 특징을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 가좌마을 일대는 비교적 안정적인 주거 지역으로, 합리적인 가격으로 내 집 마련 또는 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 단지 내 편의시설 및 주변 교육 시설(가좌초등학교) 접근성이 우수합니다.

* 부동산 임의 경매 물건으로, 일반 매매 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 59.906㎡ (약 18.12평) 면적은 26,300만원 ~ 26,900만원에, 84.997㎡ (약 25.72평) 면적은 32,000만원에 거래되었습니다.

이는 평당 약 416만원 ~ 449만원 선으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적은 153.41㎡ (약 46.40평)으로, 최근 거래된 면적보다 상당 부분 크므로 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

다만, 84.997㎡의 거래가(32,000만원)를 기준으로 환산 시, 153.41㎡의 시장가는 약 5억 7천만원 ~ 6억 8천만원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가는 563,000,000원으로, 위 추정 시장가 범위의 하단부에 해당합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 563,000,000원

최근 시세 (84.997㎡ 환산 기준 153.41㎡): 약 577,800,000원

대항력 있는 임차인(보증금 400,000,000원)의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와는 별개로 주의가 필요합니다.

이러한 점들을 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 약 85% 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 563,000,000원 * 0.85 = 478,550,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 4억 8천만원 수준인 480,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.