나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61231 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 684 삼성스카이빌 103동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "문산읍 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 "문산역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 202호로서 (사용승인일 : 2018.02.27.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이나 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있으며, 본건 입구에 관리비 공지 및 도시가스 공급 관련 안내장이 부착되어 있음.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사는 배당요구를 하지는 않았으나 이건 경매신청을 하였으며, 선순위임차권자 김진경 임대차보증금반환채권의 승계인이므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받음.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.08.31.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 고양지원 2026타경61231 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 684 삼성스카이빌 103동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 175,000,000원

* 토지면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

* 건물면적: 58.10㎡ (약 17.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

* 사용승인일: 2018년 2월 27일 (건물 준공 8년차)

1.2. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2026년 5월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑9) 입니다.

* 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "문산읍 행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 인근은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 용이하며, 본건 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 경의중앙선 "문산역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 결과

* 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2026년 5월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑9)으로, 해당 경매 절차를 통해 소멸되는 권리와 인수되는 권리가 명확하게 구분됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김진경 (현재 주택도시보증공사가 채권 승계)

* 보증금: 191,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 27일

* 확정일자: 2022년 4월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 임차인의 보증금반환채권 승계인으로서 배당요구 없이도 우선 배당을 받을 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 선순위 임차권(김진경)이 등기되어 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 해당 임차권에 대해 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금반환채무를 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (주택 유형별)

* 본건과 인접한 파주시 문산읍 선유리 지역의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 더엘피스빌(2019년 준공, 64.35㎡, 5층): 2026년 5월 13,500만원에 거래되었습니다.

* 건영하이츠(1996년 준공, 42.48㎡, 1층): 2026년 5월 4,350만원에 거래되었습니다.

* 라인주택(1995년 준공, 47.36㎡, 3층): 2026년 5월 3,200만원에 거래되었습니다.

* 본건(삼성스카이빌, 2018년 준공, 58.10㎡)은 비교적 신축에 속하므로, 연식이 유사한 '더엘피스빌'의 시세(13,500만원)를 참고하여 가치를 평가할 수 있습니다.

4.2. HUG 인수 조건의 영향

* 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 김진경의 보증금반환채권을 승계하고, 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다. 이는 투자 위험을 크게 낮추는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 단지명: 삼성스카이빌

* 총 층수: 5층

* 해당 물건: 2층 202호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 준공년월: 2018년 2월 27일

* 총 세대수: 24세대

* 주차 대수: 38대

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, E/V 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* "문산읍 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 이용이 편리합니다.

* 소규모 상가 및 점포들이 주변에 분포하고 있으며, 생활 편의시설 이용을 위해서는 문산 시내로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 지역 검색 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 절차 관련 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없으나, HUG의 최종 배당 및 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 일반 개인의 주택 매입 시에는 해당되지 않는 제한 사항입니다.

* 건축물대장상 총괄표제부와 전유부의 면적 차이는 집합건물의 일반적인 특성이지만, 정확한 내부 실측 면적은 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 낙찰자의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점에서 매우 매력적인 투자 대상입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 선순위 임차인의 채권을 승계하고 대항력 포기 및 말소 동의를 함으로써 권리 관계가 명확하게 정리되었습니다.

* 파주시 문산읍의 지역 특성 및 교통 접근성을 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 투자금 대비 높은 수익률 기대: 보증금 인수 부담이 없어 순수 투자금 대비 기대 수익률이 높습니다.

* 안정적인 권리관계: HUG의 명확한 확약으로 인해 권리상 하자가 없습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 관리가 용이하고 최신 주거 트렌드를 반영합니다.

* 교통 편의성: 문산역 인근으로 수도권 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 175,000,000원

* 주변 시세 분석: 본 건과 유사한 '더엘피스빌'(2019년 준공, 64.35㎡)의 최근 거래가(13,500만원)를 참고할 때, 본건(58.10㎡, 2018년 준공)의 적정 시세는 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 판단됩니다.

* 현재 감정가는 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 보증금 인수 부담이 없음을 감안하여, 시세 범위 내에서 경쟁 상황을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위 : 120,000,000원 ~ 140,000,000원 (본 물건의 낙찰률, 주변 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.