나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70990 [1] 경기도 양주시 회정동 369 양주회정범양아파트 201동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 동측 인근으로 회천택지개발지구 가 조성중에 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 19층 중 7층 701호로서 (사용승인일 : 2003.07.09) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용중임. (내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 6차로, 북측으로 왕복 4차로, 남측으로 왕복 2차로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리 권역, 중점경관관리구역(회천시가지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 양주시 회정동에 위치한 양주회정범양아파트 201동 7층 701호에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2026타경70990이며, 감정가는 240,000,000원입니다.

아파트의 용도로 사용 중이며, 토지면적은 42.06㎡ (약 12.7평), 건물면적은 84.71㎡ (약 25.6평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 이OO입니다.

특이사항 및 특수물건 정보로 공동담보 물건임을 확인하였습니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정사거리" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 동측 인근으로 회천택지개발지구가 조성 중에 있어 향후 지역 발전에 대한 기대감이 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지 서측으로는 왕복 6차로, 북측으로는 왕복 4차로, 남측으로는 왕복 2차로의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로1류, 소로1류, 소로2류, 중로1류 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(회천시가지) 등에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 8월 30일 접수된 케이뱅크은행의 근저당권(을6)으로, 금액은 110,000,000원입니다.

이후 2026년 5월 12일 접수된 이미경의 강제경매 개시 결정(갑6)이 본 사건의 경매를 개시하였습니다.

등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

소유권 이전 내역으로는 백은숙, 박수은, 이현철의 소유권 이전이 등기되어 있으며, 최근 소유권 이전은 2016년 8월 16일 매매로 이루어졌습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 현재 현황 조사 결과 해당 권리가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 양주시 회정동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 생활권입니다.

특히 동측 인근의 회천택지개발지구 조성은 향후 지역 내 인구 유입 및 상업 시설 확충 등 긍정적인 상권 변화를 기대하게 합니다.

아파트 단지 자체 내에는 주민 편의를 위한 다양한 복리시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등)이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 대규모 산업 단지나 혐오 시설은 현재까지 공개된 정보상으로는 파악되지 않아, 주거 환경 측면에서는 비교적 양호하다고 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건은 철근콘크리트조 경사지붕을 가진 19층 건물 중 7층에 위치한 아파트로, 2003년 7월 9일에 사용 승인되었습니다.

내부는 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있으며, 이용 상태는 아파트로 사용 중입니다.

급배수, 위생, 난방, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 현대 주거 생활에 필요한 기본적인 설비는 충족하고 있습니다.

양주회정범양 아파트는 총 12개 동, 883세대로 구성된 대단지입니다.

주차는 총 908대(실내 자동 549대, 실외 자동 359대) 수용 가능하여 세대당 주차 공간은 비교적 여유로운 편입니다.

사용승인일은 2003년 7월 9일이며, 전용면적은 84.71㎡ (약 25.6평)입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 현황에서 '임대관계 미상'으로 확인된 부분입니다. 보증금 및 임대차 계약 내용이 불분명하여, 낙찰자가 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 정확히 파악해야 합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상인 경우 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 현황 조사가 필수적입니다.

또한, 공동담보 물건으로 묶여 있다는 점은 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 다만, 이는 경매 절차 상 채권액 변제 순서에 따라 매각으로 소멸되는 권리가 명확하므로, 직접적인 인수 위험보다는 권리 관계 파악에 유의해야 함을 의미합니다.

건축 연한이 2003년으로 20년 이상 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 시기를 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양주시 회정동에 위치한 아파트로, 주변 회천택지개발지구 조성 등 미래 가치 상승 요인이 있는 지역에 속해 있습니다. 아파트 자체의 기본적인 생활 인프라와 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 임차인 관계가 불분명하여 인수할 보증금이 있는지, 대항력이 있는지 등에 대한 철저한 사전 조사가 필요하며, 이 부분이 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 회천택지개발지구 조성에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유

* 84.71㎡ (약 25.6평)의 무난한 전용면적으로 실수요 및 투자 수요 확보 용이

* 주변 생활 편의시설 및 교통망 양호

* 총 주차 대수가 908대로 넉넉하여 주거 편의성 높음

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적인 84.71㎡의 거래 사례가 2026년 6월 13일에 220,000,000원에 있었습니다. 또한, 유사 면적인 75.79㎡는 2026년 7월 17일에 219,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 240,000,000원입니다.

임차인 보증금이 미상이라는 점은 상당한 리스크 요인이므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

이에, 최근 실거래가와 감정가, 그리고 해당 리스크를 종합적으로 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 215,000,000원에서 225,000,000원 사이로 판단됩니다.

입찰 시에는 반드시 임차인과의 명도 협상 가능성을 포함하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.