나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70993 [1] 경기도 의정부시 용현동 567 탑석센트럴자이 1107동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 '솔뫼초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(의정부선-탑석역, 송산역)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 내 제22층 제2202호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 차량 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-09-23), 지구단위계획구역(2017-09-13)(송산생활권1구역), 소로2류 (폭 8m~10m)(소로2-24호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (2015-11-06)(소로3-323호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-06)(중로2-6호선) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 (가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔뫼중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔뫼초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)), 토지거래계약에관한 허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70993 (1)

소재지: 경기도 의정부시 용현동 567 탑석센트럴자이 1107동 22층2202호

용도: 아파트

감정가: 566,000,000원

토지면적: 27.94㎡ (약 8.45평)

토지지분: 27.94㎡ (약 8.45평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 소상공인자영업자새출발기금주식회사

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동에 위치하며, '솔뫼초등학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 의정부 경전철 탑석역 및 송산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 22층에 위치한 제2202호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있으며, 전체적인 관리 상태는 양호한 편입니다.

2.4. 이용 현황

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

2.5. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차 설비, 소화전 및 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용 상태

인접지와 도로에 접하여 등고평탄한 부정형 토지이며, 아파트 건부지로 활용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로 상태

본건 북서측으로는 폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

2.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산생활권1구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 소로3류, 중로2류, 중로3류 등 도로 관련 계획이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼성유치원, 솔뫼중, 솔뫼초), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2024년 11월 10일부터 2029년 11월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 15일 접수된 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을1)을 포함하여, 신용보증기금의 가압류(갑2), 이천세무서장의 압류(갑5), 소상공인자영업자새출발기금의 임의경매개시결정(갑6) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인)

본 건에는 대항력 있는 임차인 한승희 씨가 존재합니다. 해당 임차인의 주택임차권(을2)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한승희

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 18일

* 확정일자: 2022년 3월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 잔액 인수

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액은 592,314,754원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 탑석센트럴자이 아파트는 의정부시 용현동의 대표적인 주거 단지입니다. 주변으로는 아파트 단지와 함께 단독주택, 다세대주택이 분포하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활을 위한 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 주요 시설 접근성

단지 북측 인근에 솔뫼초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 삼성유치원, 솔뫼중학교 등도 근거리에 있을 것으로 예상됩니다. 의정부 경전철 탑석역과 송산역을 통해 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지 및 주거 시설 밀집 지역의 특성상 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

탑석센트럴자이는 단지 내 녹지 공간과 현대적인 시설을 갖춘 아파트 단지로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 시설

솔뫼초등학교가 도보 거리 내에 있어 자녀의 안전한 통학이 가능합니다.

5.3. 교통망

의정부 경전철을 이용한 출퇴근 및 이동이 편리하며, 주요 간선도로 접근성이 좋아 차량 이용 시에도 편리합니다.

5.4. 편의 시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 한승희 씨의 존재입니다. 임차인은 280,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 현재 경매 절차에서 배당받는 금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 예상 총 취득 비용 산정 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본 건 토지는 2024년 11월 10일부터 2029년 11월 9일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 잔금 납부 및 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 거쳐야 합니다.

6.3. 기타 법규상 제한사항

중점경관관리구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 용현동에 위치한 탑석센트럴자이 아파트로, 비교적 신축 단지로서 우수한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있어 실거주용으로도 매력적인 물건입니다. 또한, 주변 개발 가능성 등을 고려할 때 투자 가치도 잠재되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험과 토지거래허가구역 지정 등 제반 법적 사항을 신중하게 검토하고, 총 취득 비용을 면밀히 산출하여 의사결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단지: 탑석센트럴자이는 현대적인 시설과 잘 관리된 환경을 제공하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 뛰어난 교통 접근성: 의정부 경전철역과 주요 도로망을 통한 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편리한 생활 인프라: 학교, 상업 시설 등 주거에 필요한 모든 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 의정부 지역의 지속적인 개발 계획은 향후 부동산 가치 상승을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 566,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인해 최대 280,000,000원의 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수해야 할 보증금을 합한 금액이 될 수 있습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가에서 임차인 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치를 고려해야 하며, 해당 보증금이 전액 배당되지 않을 경우를 대비하여 신중한 접근이 필요합니다. 명확한 시세 조사와 권리 분석을 통해 총 예상 지출 금액을 계산한 후, 이에 기반하여 경쟁력 있는 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.