나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50579 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 336-5 잠실포스코더샵 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 지하철9호선 "삼전역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 "삼전역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하3층, 지상17층 건물 내 제7층 제705호로서 (사용승인일 2004.09.02.) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 내벽: -, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

기호1은 현황 아파트로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1)은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 현황 공동주택(아파트)외2 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 35미터 내외의 백제고분로, 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 삼전로, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 백제고분로20길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(삼전지구단위계획구역) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50579 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 336-5 잠실포스코더샵 7층705호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 메르세데스벤츠모빌리티코리아

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 19.28㎡ (약 5.83평)

토지지분: 19.28㎡ (약 5.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,430,000,000원

1.4. 건물 구조 및 이용 현황

사용승인일: 2004년 09월 02일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하3층, 지상17층 건물 내 제7층 제705호

외벽: 석재 붙임 마감 등

내벽: 정보 없음

창호: 샷시 창 등

이용상태: 현황 아파트로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 주차장 등 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 지하철 9호선 "삼전역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "삼전역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

본건 북동측으로 노폭 약 35미터 내외의 백제고분로, 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 삼전로, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 백제고분로20길과 각각 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

기호1) : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(삼전지구단위계획구역) , 도로(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시

채권자: 메르세데스벤츠모빌리티코리아

경매개시결정: 서울동부지방법원 2026카단33806 (2026-05-07)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

말소기준권리: 을10 근저당권 (접수일자: 2023-06-20, 권리금액: 150,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음.

매각으로 소멸될 권리: 을10 근저당권, 갑7 가압류 (하나캐피탈), 갑8 가압류 (비엔케이캐피탈), 갑9 강제경매 (메르세데스벤츠모빌리티코리아), 갑10 가압류 (신한은행), 갑11 가압류 (신용보증기금).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강수현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-07

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 윤태익

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-07

확정일자: 2022-08-19

배당신고일자: 2026-05-22

대항력: 있음

비고:

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 762,330,316원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 잠실동 지역은 서울시 내에서도 높은 주거 선호도를 보이는 지역으로, 주변에 대규모 아파트 단지와 상업 시설, 업무 시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 지하철 9호선 삼전역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 인근 편의 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재의 아파트로, 전용면적 84.92㎡ (약 25.69평)의 주거 공간을 제공합니다. 아파트 단지는 주변의 다양한 편의시설과 교육 시설, 녹지 공간 접근성이 우수하여 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다.

5.2. 건축 연도 및 상태

2004년 9월 2일에 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 22년이 경과하였습니다. 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌으며, 일반적인 아파트의 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 윤태익은 8천만원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 그의 배당신고일자(2026년 5월 22일)가 물건명세서 작성일(2026년 8월 10일)보다 늦다는 점은, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 차액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 상반되는 정보이므로 현장 확인 및 법률 전문가와 반드시 상담하여 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 관련

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등 특정 대상자에게 아파트 용도로 거래 시 허가 대상이 될 수 있습니다. 또한, 건축선이 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이러한 규제 사항들은 물건의 활용 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 잠실동의 우수한 입지에 위치한 아파트 물건으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 감정가 14.3억원 대비 현재 등기부 채권 총액은 7.6억원 수준으로, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성은 주요 리스크 요인으로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 송파구 잠실동의 우량 입지, 풍부한 배후수요.

* 편리한 교통: 지하철 9호선 삼전역 도보 이용 가능, 광역 교통망 접근성 우수.

* 안정적인 주거 환경: 주변 아파트 단지 및 상업시설과의 조화.

* 미래 가치: 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,430,000,000원입니다. 현재 등기부상 채권 총액은 762,330,316원입니다.

대항력 있는 임차인 윤태익의 보증금 80,000,000원이 인수될 가능성을 고려해야 하나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반되므로 추가적인 확인이 필요합니다.

이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 105% 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. (예: 1,287,000,000원 ~ 1,501,500,000원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.