나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경117 [1] 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제1층 제110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "가양역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 가양역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 제1층 제110호 외 6개호로서, (사용승인일: 2003.12.18) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(상호: 위더온)로 이용중임. 기호(2)~(6): 근린생활시설(상호: ZERO100 PC)로 이용중임. 기호(7): 근린생활시설(상호: 사랑나눔발달센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구 에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도 시관리계획 입안중(2026-03-26) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제1층 제110호에 소재하는 근린상가입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경117 (1)이며, 감정가는 578,000,000원입니다.

토지 면적은 14.74㎡ (약 4.46평)이며, 건물 면적은 93.45㎡ (약 28.27평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 김OO입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2003년 12월 18일 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 가양역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 가양역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본 건의 남서측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 그 외 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트)으로 지정되어 있으며, 도시관리계획이 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 12월 8일 접수된 송파농업협동조합의 근저당권(을3, 채권액 1,080,000,000원)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 송

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2019-01-05

대항력: 있음

* 최*

보증금: 20,000,000원

차임: 870,000원

전입(사업)일자: 2026.05.

대항력: 없음

* 최

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2021-07-26

확정일자: 2026-05-18

배당신고일자: 2026-05-28

대항력: 있음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항으로 대항력 있는 임차인(송 , 최 )이 존재하며, 본 건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 1,180,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 건은 이스타빌2차 내 제1층 제110호 근린생활시설로 이용 중입니다.

주요 이용 현황은 다음과 같습니다.

기호(1): 근린생활시설(상호: 위더온)

기호(2)~(6): 근린생활시설(상호: ZERO100 PC)

기호(7): 근린생활시설(상호: 사랑나눔발달센터)

주변이 대규모 아파트 단지와 오피스텔로 둘러싸여 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 9호선 가양역을 이용하는 유동인구와 더불어 지역 주민을 대상으로 하는 PC방, 식당, 서비스업 등 다양한 근린생활시설이 운영될 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

교통

지하철 9호선 가양역이 도보 거리에 위치하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설

인근 대규모 주거단지의 편의시설 이용이 용이합니다.

가양역 주변 상업시설과 NC백화점 강서점 등 대형 편의시설 이용이 편리합니다.

가양1단지, 마포구청 등이 가까이 있으며, 한강공원 접근성도 좋습니다.

인근에 학교와 공원이 있어 쾌적한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 송 (2019-01-05 전입) 및 최 (2021-07-26 전입) 임차인은 대항력이 있어 명도 과정에서 협의가 필요하며, 이로 인한 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획의 복잡성: 공항 관련 보호지구, 원추표면구역, 도시관리계획 입안 중 등 다양한 규제가 존재하며, 이는 향후 건물 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

토지거래계약허가구역 지정: 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 및 용도에 따라 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

공항 관련 영향: 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역 지정으로 인해 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 인근에 유해하거나 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 가양역 인근에 위치한 역세권 근린상가로서, 풍부한 배후 주거단지를 기반으로 안정적인 상권 형성이 가능합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 이슈가 예상되며, 복잡한 토지이용계획 및 각종 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행된 점 또한 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

9호선 가양역 초역세권의 우수한 입지 조건.

대규모 아파트 단지와 오피스텔을 배후로 하는 안정적인 상권.

지역 주민 및 유동인구를 타겟으로 하는 다양한 업종의 상가 운영 가능성.

향후 가양동 일대 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 578,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 권리 분석 결과, 명도 가능성, 상권 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인 존재 및 복잡한 권리관계, 토지이용계획상 제한사항 등을 감안하여 권리분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율 등을 추가적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.