나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100945 [1] 서울특별시 종로구 내수동 75 용비어천가 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 적선동 소재 지하철3호선 '경복궁역' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 상업시설, 공원, 오피스텔 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역(경복궁역, 광화문역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평슬라브지붕 18층 건물 내 3층 309호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2004.11.11) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 일반철도(2020-04-21)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도렴도시환경정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20..~2026.12.31.), 서울도심((4대문안)), 건축선(2022-03-18)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100945 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 내수동 75 용비어천가 3층309호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 287,000,000원

* 토지면적: 4.67㎡ (약 1.41평)

* 토지지분: 4.67㎡ (약 1.41평)

* 건물면적: 37.56㎡ (약 11.36평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OO

* 건축년도: 2004년

* 총 층수: 18층

* 해당 층수: 3층

2. 입지조건

* 주변 환경: 아파트단지, 상업시설, 공원, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 교통: 지하철 3호선 경복궁역 남측 인근에 위치하며, 경복궁역 및 광화문역을 이용할 수 있어 대중교통 사정이 양호함. 차량 출입도 가능함.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 25일 접수된 전북은행 근저당권 (을6).

* 인수되는 권리:

* 을구 11번 주택임차권 (신가영). 보증금 240,000,000원. 2020년 3월 20일 전입 및 확정일자 취득. 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됨.

* 임차인 현황:

* 임차인 : 신

* 보증금 : 240,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자/확정일자 : 2020년 3월 20일

* 대항력 : 있음 (매수인 인수 조건)

* 등기부 채권 총액: 1,762,614,424원 (이는 현재 경매 물건과 직접적인 인수 금액은 아니지만, 해당 부동산에 설정되었던 총 채무 규모를 나타냄).

4. 상권분석

* 지역 특성: 서울 도심권의 일반상업지역에 위치하며, 오피스텔, 상업시설, 공원 등이 혼합된 지역임.

* 정비사업 영향: 도렴도시환경정비사업 구역에 해당하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성도 내포함.

* 교통 및 접근성: 경복궁역, 광화문역 초역세권으로 유동인구 및 접근성이 우수하여 상업 시설로서의 잠재력 보유.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업시설 및 공원 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 주거 및 업무 환경이 혼재되어 있음.

* 교통: 지하철 3호선, 다수의 버스 노선 이용 가능하여 서울 시내 이동이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 신 의 보증금 240,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 함.

* 정비구역 지정: 도시환경정비사업 구역으로, 사업 추진 일정 및 방식에 따라 소유권 행사에 제약이 따르거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 철도 저촉: 토지이용계획상 '일반철도 저촉'이 명시되어 있어, 소음, 진동 등 잠재적인 환경적 영향이나 향후 개발 시 제약이 있을 수 있음.

* 건축물 노후화: 2004년식 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성.

7. 종합 의견

* 본 물건은 초역세권 입지와 도심권 오피스텔이라는 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 4천만원을 매수인이 인수해야 한다는 점이 매우 중요한 고려사항임.

* 감정가(2억 8천7백만원) 대비 인수 보증금(2억 4천만원) 비중이 높아, 실질적인 투자금액이 상당하며, 이를 고려한 신중한 입찰 결정이 필요함.

* 정비구역 지정은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하지만, 단기적인 불확실성을 수반함.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 도심, 지하철 3호선 경복궁역 인근으로 최상의 교통 및 접근성 보유.

* 장기적 가치: 도시환경정비사업 구역 내 위치하여 향후 재개발 또는 신축 시 가치 상승 잠재력.

* 안정적 임대 수요: 도심권 오피스텔은 꾸준한 임대 수요가 예상됨.

* 실질적 취득 비용 고려 시, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰 가능성 (단, 매우 낮은 입찰가 필요).

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 37.56㎡ 면적의 최근 거래가 28,000만원 (평당 약 746만원).

* 제공된 JSON 데이터에 따르면 2025년 12월 19일, 37.56㎡ 면적이 28,000만원에 거래되었음.

* 인근 유사 면적(30.36㎡, 42.39㎡)의 최근 실거래가는 각각 23,500만원, 29,500만원으로, 이를 고려하면 해당 물건의 현재 시세는 약 28,000만원 수준으로 추정됨.

* 인수 보증금: 240,000,000원

* 매수인의 총 실질 투자 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

* 총 투자 비용이 현재 시세(약 28,000만원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정할 경우:

* 입찰가 + 240,000,000원 <= 280,000,000원

* 입찰가 <= 280,000,000원 - 240,000,000원

* 입찰가 <= 40,000,000원

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 40,000,000원 이하 에서 결정될 것으로 보이며, 이는 시세 대비 총 투자 비용을 맞추기 위한 산정 결과임. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.