나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100328 [1] 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 15층에이동(오피스텔동)1508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "지하철 GTX-A, SRT 동탄역" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "지하철 GTX-A, SRT 동탄역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제15층 제1508호로서,
(사용승인일 : 2018.8.31.)
외 벽 : 돌 붙임 및 판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로와 접하고, 남측 및 북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m-50m)(동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(중(집)1-85)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중(집)2-18)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경100328 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 15층에이동(오피스텔동)1508호

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔

건물면적: 18.23㎡ (약 5.51평)

건물 지분: 18.23㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 18층 건물 중 15층

1.4. 토지 정보

토지면적: 4.97㎡ (약 1.50평)

토지 지분: 4.971900000000001㎡ (약 1.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

124,000,000원

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "지하철 GTX-A, SRT 동탄역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "지하철 GTX-A, SRT 동탄역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제15층 제1508호로서, 사용승인일은 2018년 8월 31일임. 외벽은 돌 붙임 및 판넬 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호임.

2.4. 이용 상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

2.5. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 5일

확정일자: 2022년 9월 5일

배당신고일자: 2023년 11월 29일

대항력: 없음

3.2. 등기부 요약

을3: 주택임차권 (권리자: 이혜원, 권리금액: 135,000,000원) - 말소 동의서 제출 및 말소 예정

갑5: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 144,459,125원) - 말소기준권리

3.3. 권리분석 요약

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리인 강제경매(갑5)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 임차권(을3) 또한 말소 동의서 제출로 말소될 예정임.

말소 예정 권리: 주택임차권(을3), 강제경매(갑5)

3.4. 임차인 관련 주의 문구

본건의 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 속하며, 광로3류, 중로1류, 중로2류와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 상가 및 시설

본건은 동탄2신도시의 중심상업지역에 위치하며, GTX-A, SRT 동탄역 인근으로 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 상업 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 많고 상권이 발달한 지역입니다. 주변에 대규모 공원이나 대중교통 시설은 잘 갖추어져 있으며, 일반적인 업무 및 주거 밀집 지역으로, 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 현재 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: GTX-A, SRT 동탄역 도보 이용 가능 거리, 다수의 시내외버스 노선 운행.

* 상업: 단지 내 상가 및 인근 대형 쇼핑몰, 백화점 등 이용 편리.

* 의료: 한림대학교 동탄성심병원, 동탄제일병원 등 차량 이용 근거리.

* 교육: 오산동초등학교, 동탄중학교 등 차량 이용 시 근거리 통학 가능.

* 녹지: 동탄 센트럴파크 등 인접하여 쾌적한 환경.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음.

6.2. 주의사항

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음. 이는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되지 않음을 명확히 하는 사항임.

6.3. 공부와의 차이

없음.

6.4. 기타 참고사항

임대관례 및 기타 참고사항 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물은 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 권리분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명확한 권리 확보가 가능합니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가에 비해 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: GTX-A, SRT 동탄역 초역세권으로 향후 시세 상승 잠재력 높음.

* 안정적인 권리관계: 임차 보증금 미인수 조건으로 낙찰 후 명도 부담 적음.

* 편리한 생활 인프라: 대규모 상업 시설 및 교통 허브 인접.

* 현대적인 건물: 2018년 준공으로 최신 설비 및 디자인.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (18.23㎡ 기준):

* 2026년 5월 28일 거래: 90,000,000원

* 2026년 5월 23일 거래: 100,000,000원

감정가: 124,000,000원

최근 실거래가와 감정가 사이에 차이가 존재하며, 본건은 임차 보증금 미인수라는 명확한 장점을 가지고 있습니다. 동탄역 역세권의 미래 가치를 고려할 때, 최근 실거래가 상단을 기준으로 하되, 감정가를 참고하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.