나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50857 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 956-19 1층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정감정 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 북동측 인근에 위치하고
있는 다세대주택(통칭 천보빌라) "제1층 제202호"로서 부근은 연립다세대주택, 아파
트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 지하1층/지상3층건 중 1층 202호로서
외 벽 : 적연와 및 시멘몰탈 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 등고평탄한 장방형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8m 내외의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교
(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(인계초등학교(수원교육지원청문의)), 비행
안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경50857 (1) 부동산강제경매 사건의 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 956-19 1층 202호이며, 다세대주택(천보빌라)으로 이용 중입니다.

감정평가액은 114,000,000원입니다.

토지 면적은 29.73㎡ (약 9.0평)이며, 건물 면적은 35.67㎡ (약 10.8평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

건축물은 벽돌조 스라브지붕이며, 지하 1층, 지상 3층 건물 중 1층 202호에 해당합니다. 사용승인일은 1990년 7월 4일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, "인계초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 연립다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량으로 단지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지는 인근 토지와 등고평탄한 장방형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로는 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교, 인계초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 수원지방법원 2024카단503093 (주택도시보증공사 가압류)이며, 이보다 후순위에 해당하는 등기부상의 모든 권리(소유권 이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상에 지상권 개요가 있으나, 관련 세부 내용은 제공되지 않아 인수 여부 판단에 참고하기 어렵습니다.)

1.2. 3. 주요 임차인 현황

* * 김

* 전입일자: 2013-10-15

* 대항력: 있음

* 보증금: 미상

* 차임: 미상

* 비고: 본건의 특이사항 및 주의사항에 명시된 '대항력 포기 확약서'는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인이 제출한 것으로, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다. 이 확약서 제출로 인해 김 임차인의 대항력은 실질적으로 소멸되는 것으로 해석될 가능성이 높습니다. 그러나 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 법적 명확성을 위해 추가 확인이 권장됩니다.

* * 주택도시보증공사(백선영)

* 전입일자: 2021-10-25

* 확정일자: 2021-09-16

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2023-11-03

* 비고: 대항력이 없으며, 배당을 통해 변제받을 예정입니다. 을7 주택임차권 권리자로 등기되어 있으나, 매각으로 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건은 수원시 팔달구 인계동의 주거 밀집 지역에 위치하며, "인계초등학교" 인근으로 교육 시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 생활 편의성이 우수한 지역입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 휴림빌(2016년식, 44.37㎡): 2025년 12월 155,000,000원에 거래되었습니다.

* I'MHOME(2015년식, 17.59㎡): 2025년 12월 72,000,000원에 거래되었습니다.

* 진영빌라(A,C동)(1991년식, 84.12㎡): 2025년 12월 178,000,000원에 거래되었습니다.

분석: 주변 유사한 연식과 면적의 다세대주택들이 1억 5천만 원 이상의 시세를 형성하고 있는 점을 감안할 때, 본건의 감정가 1억 1천 4백만 원은 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로서, 인계동 내에서도 주거 편의 시설 접근성이 양호한 지역에 위치합니다.

* 교육 시설: 인근에 인계초등학교가 있어 자녀 교육 환경에 유리하며, 수원공업고등학교도 인접해 있습니다.

* 편의 시설: 수원시청, 갤러리아백화점 광교점, 아주대학교 병원 등 주요 시설에 대한 접근성이 좋습니다. 또한, 단지 주변에 다양한 근린생활시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 이용 시 주요 도로망으로의 접근이 용이하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주거 생활에 필요한 시설들을 쉽게 이용할 수 있습니다. 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김 과 관련된 부분입니다. 김 임차인은 2013년부터 전입하여 대항력을 보유하고 있으나, '대항력 포기 확약서'가 제출되어 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 이는 통상적으로 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미하나, 제출된 확약서의 법적 효력 및 해석에 따라 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 법률 전문가와의 상담을 통해 해당 확약서의 유효성과 영향력을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 1천 4백만 원에 경매가 진행 중입니다. 권리 관계는 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 명확합니다. 주목할 점은 대항력 있는 임차인 김 이 존재하나, 매수인에게 잔존 보증금 반환 의무를 포기한다는 확약서가 제출되어 인수 부담이 없을 것으로 예상된다는 것입니다. 주변 실거래가를 고려할 때 감정가가 합리적으로 책정되었으며, 입지 조건 또한 양호하여 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 낮게 책정된 감정가로 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸되어 안전한 물건입니다.

* 임차인 관련 확약서: 대항력 있는 임차인의 권리가 포기 확약서로 인해 실질적으로 소멸될 가능성이 커, 매수인의 보증금 인수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 수원시 팔달구 인계동은 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나고 교통이 편리한 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 114,000,000원

인수 보증금: 0원 (대항력 포기 확약서 제출로 인해)

주변 시세 (유사 면적/연식): 150,000,000원 ~ 170,000,000원 추정

본건은 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 투자 매력이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 제출된 대항력 포기 확약서로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 120,000,000원에서 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 현재 시점의 정보에 기반한 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.