나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50949 [1] 경기도 화성시 봉담읍 유리 100-1 봉담베스트빌아파트 104동 7층707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산감정 · 평가일 2025.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 봉담읍 유리 소재 "갈담초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2003년 06월 14일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상15층 건물 내 제7층 제707호로서,
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 내부도로를 통해 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-유리 100-1: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(봉담기산베스트빌), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

-유리 100-2: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(봉담기산베스트빌), 가축사육제한구역(2018-03-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

-유리 100-3: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(봉담기산베스트빌), 가축사육제한구역(2018-03-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.



-유리 445-4: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(봉담기산베스트빌), 가축사육제한구역(2018-03-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 기호(1-3)의 지목은 ‘임야’로 등기되어 있으나, 현황 및 토지대장상 지목은 ‘대’인 바, 경매 진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 140,000,000원, 전입일 2020.9.1. 확정일자 2020.8.18.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경50949 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 유리 100-1, 봉담베스트빌아파트 104동 7층 707호

* 용도: 아파트

* 건축물 사용승인일: 2003년 06월 14일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 15층 건물 내 제7층 제707호

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 70.39㎡ (약 21.29평)

* 토지 지분: 70.39㎡ (약 21.29평)

* 건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평, 공급면적 기준. 전용면적은 별도 확인 필요)

* 건물 지분: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 230,000,000원

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 화성시 봉담읍 유리 소재 "갈담초등학교" 북측 인근에 위치함.

* 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 단지 내 내부도로를 통해 외부 공도와 잘 연결되어 있음.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획

* 해당 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경), 성장관리권역 등으로 지정되어 있음.

2.4. 주변 시설

* 주변에 갈담초등학교, 봉담도서관, 봉담읍행정복지센터, 봉담호수공원 등 교육 및 생활 편의시설이 분포하고 있음.

* 주변 탐색 결과, 일반적으로 아파트 단지 주변에서 확인되는 혐오시설은 특별히 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2021년 12월 16일 접수된 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 근저당권임.

* 본건 매각으로 인해 해당 근저당권 및 이후 설정된 임의경매, 강제경매 등은 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무 및 인수 여부)

* 임차인: 오재현 (성명: 오 )

* 임차보증금: 147,000,000원 (등기부상 주택임차권 금액 기준. 다만, 물건명세서 등에는 140,000,000원으로 기재되어 있어 금액 확인 및 조사가 필요함.)

* 전입일자: 2020년 09월 01일

* 확정일자: 2020년 08월 18일 (등기부상 주택임차권 확정일자. 보증금 증액분 7,000,000원에 대한 확정일자는 2022년 08월 02일로 확인됨.)

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 선순위임)

* 인수 여부: 매수인에게 대항 가능한 임차인이 존재하며, 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.3. 기타 권리 관계

* 선순위 주택임차권(을10)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리임.

* 등기부상 채권 총액 (근저당, 임의경매, 강제경매 등): 약 223,800,000원

3.4. 공부와의 차이

* 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 기호(1-3)의 지목은 '임야'로 등기되어 있으나, 현황 및 토지대장상 지목은 '대'임. 경매 진행 시 참고하여 조사 필요.

4. 상권분석

* 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어려움.

* 주변이 주거지역과 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 아파트 단지 상권 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 본건은 2003년 6월 14일 사용승인을 받은 아파트 건물임.

* 건물 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있음.

* 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있음.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

* 주변에 갈담초등학교, 봉담도서관, 봉담읍행정복지센터, 봉담호수공원 등 교육 및 생활 편의시설이 분포하고 있어 생활 환경이 양호한 편임.

* 주변 탐색 결과, 일반적으로 아파트 단지 주변에서 확인되는 혐오시설은 특별히 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

* 매수인에게 대항력 있는 임차인(오 )이 존재하며, 등기부상 보증금 147,000,000원 중 배당 후 잔액 인수 가능성이 있음. 이는 상당한 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 배당표 확정 및 임차인과의 협의 등 추가적인 확인이 필요함. (주의사항 및 물건명세서에 기재된 140,000,000원과의 차이 확인 필요)

6.2. 중복/공동담보 물건

* 본건은 중복 사건으로 분류되어 있으며, 공동담보 물건일 가능성이 있음. 이는 경매 진행 및 낙찰 후 인수 관계에 복잡성을 야기할 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됨.

6.3. 기타 특이사항

* 임대관계가 미상으로 파악된 부분이 있어, 현황 조사 시 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 토지 공부상 지목과 현황 지목 불일치(임야/대)가 존재함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 봉담읍 소재의 아파트로, 비교적 준수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음.

* 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인이 임차보증금 중 일부 또는 전부를 인수해야 하는 부담이 있다는 점임.

* 감정가 대비 인수해야 할 임차보증금 비중이 높아, 실질적인 취득가액 및 총 투입 비용 산정에 신중을 기해야 함.

* 중복 사건 및 공동담보 물건이라는 점도 권리 분석 및 매각 절차 진행 시 반드시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 봉담읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 미래 가치 상승 잠재력이 있음.

* 갈담초등학교 인근의 주거지로, 학군 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편임.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 명확하므로, 이를 정확히 분석하여 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 투자 가치 발생 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 230,000,000원임.

* 매수인이 인수해야 할 것으로 예상되는 임차인 보증금은 등기부상 147,000,000원임. (물건명세서상 140,000,000원과 차이가 있어 정확한 확인이 필요함)

* 이에 따라 본 건의 실질적인 인수가액은 입찰가 + (인수 보증금 중 미배당 잔액)이 될 것임.

* 인수 보증금을 제외한 부동산의 실질 가치는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 약 83,000,000원 (230,000,000원 - 147,000,000원) 수준으로 산정해 볼 수 있음.

* 권리 분석 및 위험 부담을 고려하여, 상기 산정된 실질 가치의 80%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 66,400,000원 ~ 74,700,000원으로 제안함.

* 최종 입찰가는 개인의 자금 상황, 투자 성향, 시장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.