나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87806 [2] 전라남도 영광군 영광읍 신하리 74 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 영광읍 남천리 소재 '한국전력공사 영광지사' 남서측 인근의 녹사리 (일련번호 1ㆍ2) 및 남서측 근거리의 신하리(일련번호 4~6)에 위치하며, 주위는 각종 상업용 부동산 및 단독주택, 나대지 및 농경지 등이 혼재하는 노선상가지대(일련 번호 1ㆍ2) 및 미성숙 상가지대(일련번호 4), 읍소재지 내 농경지대(일련번호 5ㆍ6)임.

교통상황

일련번호 1ㆍ2 : 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 무난함. 일련번호 4~6 : 본건 및 인근(일련번호 6)까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 인접필지 및 북서측 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 상업나지임. 일련번호 2 : 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지 등임. 일련번호 4 : 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 모델하우스 건부지로 이용중임. 일련번호 5 : 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 휴경상태의 농경지임. 일련번호 6 : 인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 휴경상태의 농경지임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 북서측으로 포장된 중로한면 및 남서측으로 포장된 소로한면에 접함. 일련번호 2 : 북서측으로 포장된 광대한면에 접함. 일련번호 4ㆍ5 : 공히 북동측으로 왕복 4 차선 포장도로에 접함. 일련번호 6 : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-08-08), 중로2류(폭 15m~20m)(1992-03-05) (접합), 가축사육제한구역(2022-10-25)(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-12-21)<도로법>. 일련번호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-08-08), 가축사육제한구역(2022-10-25)(금지 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-12-21)<도로법>. 일련번호 4 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-08-08), 가축사육제한구역(2022-10-25)(양,사슴,말, 소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-12-21)<도로법>. 일련번호 5 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-08-08), 가축사육제한구역(2022-10-25)(양,사슴,말, 소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-12-21)<도로법>. 일련번호 6 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-08-08), 가축사육제한구역(2022-10-25)(양,사슴,말, 소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

평가의견서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상, '일련번호 1ㆍ2' 및 '일련번호 4' 토지는 '주식회사대동전력' 소유, '일련번호 5ㆍ6' 토지는 '박남수' 소유임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3(가) : 철근콘크리트조 및 조립식조적조 슬래브지붕 및 판넬지붕 2층건으로서, 1987년 09월 17일 사용승인, 1990년 12월 24일 1층 일부 및 2층이 증축되었으며, 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 판넬잇기 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지, 타일붙임 마감 등 바닥 : 장판지, 타일깔기 마감 등 창호 : 새시창호 등임. 제시외건물㉠ : 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 창호 : 새시창호 등임. 제시외건물㉡ : 새시조 슬레이트지붕 단층 건임. 제시외건물㉢ : 새시조 판넬지붕 일련번호 3(가) 2층 소재로서, 창호 : 새시창호 등임. 제시외건물㉣ : 조적조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 바닥 : 장판지 마감 등 창호 : 새시창호 등임. 제시외건물㉤ : 조적조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등임. 제시외건물㉥ : 조적조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 노출블록쌓기 마감 등 내벽 : 노출블록쌓기 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 3(가) : 근린생활시설 및 주택 등으로서, 1층 : 점포, 주택 등 2층 : 사무실, 화장실 등임. 제시외건물㉠ : 창고 제시외건물㉡ : 가추 제시외건물㉢ : 사무실 등 제시외건물㉣~㉥: 공히 창고임.

설비내역

일련번호 3(가) : 위생 및 급배수설비, (1층)난방설비 등이 되어 있으나, 상당기간 가동치 않은 것으로 사료됨.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외건물㉠~㉥이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 3(가) : 공부상 '슬래브지붕' 이나, 현황'슬래브지붕 및 판넬지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 귀 제시목록상, 일련번호 3(가) 건물은 '주식회사대동전력' 소유임. 2. 임대관계: 이해관계인 부재 등으로 임대관계는 미상임. 3. 기 타: 1) 귀 법원의 '재감정명령' 서상 '부동산의 표시' 중 '일련번호 1' 지상에 소재하는 '제시외 1-1 창고 및 제시외 1-2 가추' 는 지적재조사 완료 후 토지의 형상이 변경되어 기준시점 현재 '일련번호 2' 지상에 소재함. 2) 별첨 '사진용지' 와 같이 '일련번호 4' 지상에 '일반철골구조 기타지붕 2층 모델하우스' 1동이 소재함.

물건 비고

-일괄매각.
-목록4,5,6 형상변경
-목록4. 지상의 '일반철골구조 기타지붕 2층 모델하우스' 1동 및 지상의 '컨테이너 조 창고' 매각제외.
-목록 4.는 모델하우스 건부지로 목록 5., 목록 6. 휴경상태의 농경지임.
-목록 5., 목록6. 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요. {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}, 별첨 2025.07.03.자 영광읍사실조회서 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경87806 (2)

소재지: 전라남도 영광군 영광읍 신하리 74

용도: 잡종지

감정가: 1,825,710,000원

토지면적: 5,424.00㎡ (약 1,641평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (기록상 중OOOOO)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 유동화물건, 공동담보, 건물매각제외, 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항: 일괄매각 (주장), 목록 4, 5, 6 형상 변경, 목록 4 지상 모델하우스 및 컨테이너 창고 매각 제외. 목록 5, 6 토지 취득 시 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수 보증금 미반환).

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 영광군 영광읍 남천리 소재 '한국전력공사 영광지사' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 상업용 부동산, 단독주택, 나대지 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 일부는 노선상가지대, 미성숙 상가지대, 읍소재지 내 농경지대 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통 상황

본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 무난하거나 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3. 인접 도로 상태

일련번호 1 토지는 중로와 소로에 접하고, 일련번호 2 토지는 광대한 면에 접합니다. 일련번호 4, 5 토지는 북동측 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있습니다. 일련번호 6 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 조연수 (1976-04-09), 박남수 (2002-10-18)

* 근저당: 중소기업은행 (1,740,000,000원, 2020-02-28, 말소기준권리), 중소기업은행 (600,000,000원, 2022-11-08, 공동담보)

* 지상권 설정: 중소기업은행 (2020-02-28, 말소)

* 소유권 이전 청구권 가등기: 김용연 (2023-05-17)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (226,273,085원, 2024-05-13, 말소), 서울보증보험주식회사 (226,842,980원, 2024-06-11, 말소), 신용보증기금 (408,000,000원, 2024-07-29, 말소), 서울보증보험주식회사 (66,000,000원, 2024-07-31, 말소), 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증) (172,012,074원, 2024-08-21, 말소)

* 임의경매 개시 결정: 중소기업은행 (2,170,481,027원, 2024-12-09, 말소)

* 가압류: 에프앤에이치2412유동화전문유한회사 (500,000,000원, 2025-02-17, 말소)

총 등기부채권액: 3,939,128,139원

1.3. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 - 매각에서 제외하는 지상 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있음. (이는 등록된 권리가 말소되었더라도, 현존하는 건물로 인해 법정지상권이 성립할 수 있다는 의미로 해석해야 함)

1.3. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (명시된 임차인이 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악됨)

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 지역 특성 및 용도

본 건은 전라남도 영광군 영광읍에 위치하며, 주변은 상업용 부동산, 주택, 나대지, 농경지가 혼재된 지역입니다. 일련번호 1, 2는 노선상가지대, 일련번호 4는 미성숙 상가지대, 일련번호 5, 6은 읍소재지 내 농경지대로 구분됩니다.

1.4. 2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일련번호 1, 2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역 (금지지역), 도로구역.

* 일련번호 4, 5, 6: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역.

이는 본 건 토지가 도시지역 내에 위치하며, 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있음을 나타냅니다. 또한, 가축 사육이 제한되고 도로법에 따른 구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제약이 따릅니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 주변 시설

본 건 인근에 '한국전력공사 영광지사'가 위치해 있으며, 주위 상업용 부동산 및 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 농지 취득 관련

목록 5, 6 토지의 경우, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가하므로, 사전에 자격 요건을 확인하고 준비해야 합니다.

1.6. 2. 건물 매각 제외

목록 4 지상의 모델하우스와 컨테이너 창고는 매각에서 제외됩니다. 이는 토지 이용 계획 시 해당 건물과의 관계 및 법적 문제를 고려해야 함을 의미합니다.

1.6. 3. 법정지상권 성립 가능성

매각에서 제외되는 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 해당 토지를 취득하더라도 건물 소유자의 권리를 인정해야 할 수 있음을 시사하므로, 권리 관계에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 4. 토지 형상 및 개발 제한

목록 4, 5, 6 토지의 형상 변경 가능성이 주의사항에 언급되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 도로구역 지정으로 인해 토지 이용 계획 시 제약 사항을 준수해야 합니다.

1.6. 5. 유동화 물건의 특수성

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영광군 영광읍에 위치한 넓은 면적의 잡종지로서, 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 걸쳐 있어 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 농지 취득의 번거로움, 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 다양한 토지 이용 제한 등 복잡한 권리 및 이용 관계를 내포하고 있습니다. 채권 및 가압류 내역이 다수 존재했던 점과 유동화 물건이라는 점을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 넓은 토지 면적

총 5,424㎡ (약 1,641평)의 상당한 면적을 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

1.8. 2. 입지 잠재력

영광읍 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 있으며, 상업 및 주거, 녹지 지역이 혼재되어 있어 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 3. 합리적 감정가 (잠재적 가치 대비)

복잡한 권리 관계 및 제약 사항 등을 고려한 감정가가 책정되어 있습니다. 이러한 요소들을 해결하고 토지를 효율적으로 활용할 수 있다면, 현재의 감정가보다 높은 가치를 실현할 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 입찰가 산정 고려사항

본 건은 인수할 임차 보증금(0원)이 없으므로, 입찰가 산정 시 총 인수 비용에서 이 부분은 제외됩니다.

토지 면적: 5,424㎡ (약 1,641평)

감정가: 1,825,710,000원 (평당 약 1,112,864원)

예상 입찰가 산정은 복잡한 권리 분석(특히 법정지상권), 농지 취득의 제약, 매각 제외 건물 존재, 그리고 향후 토지 이용 계획 및 개발 가능성, 지역 시장 분석 등 종합적인 검토가 필요합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 보수적인 접근을 위해 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 거친 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 투자 시에는 예상되는 추가 비용(농지 관련 비용, 법정지상권 해결 비용 등)과 목표 수익률을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.