나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87806 [1] 전라남도 영광군 영광읍 녹사리 35-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 영광읍 남천리 소재 '한국전력공사 영광지사' 남서측 인근의 녹사리 (일련번호 1ㆍ2) 및 남서측 근거리의 신하리(일련번호 4~6)에 위치하며, 주위는 각종 상업용 부동산 및 단독주택, 나대지 및 농경지 등이 혼재하는 노선상가지대(일련 번호 1ㆍ2) 및 미성숙 상가지대(일련번호 4), 읍소재지 내 농경지대(일련번호 5ㆍ6)임.

교통상황

일련번호 1ㆍ2 : 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 무난함. 일련번호 4~6 : 본건 및 인근(일련번호 6)까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 인접필지 및 북서측 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 상업나지임. 일련번호 2 : 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지 등임. 일련번호 4 : 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 모델하우스 건부지로 이용중임. 일련번호 5 : 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 휴경상태의 농경지임. 일련번호 6 : 인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 휴경상태의 농경지임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 북서측으로 포장된 중로한면 및 남서측으로 포장된 소로한면에 접함. 일련번호 2 : 북서측으로 포장된 광대한면에 접함. 일련번호 4ㆍ5 : 공히 북동측으로 왕복 4 차선 포장도로에 접함. 일련번호 6 : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-08-08), 중로2류(폭 15m~20m)(1992-03-05) (접합), 가축사육제한구역(2022-10-25)(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-12-21)<도로법>. 일련번호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-08-08), 가축사육제한구역(2022-10-25)(금지 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-12-21)<도로법>. 일련번호 4 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-08-08), 가축사육제한구역(2022-10-25)(양,사슴,말, 소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-12-21)<도로법>. 일련번호 5 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-08-08), 가축사육제한구역(2022-10-25)(양,사슴,말, 소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-12-21)<도로법>. 일련번호 6 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-08-08), 가축사육제한구역(2022-10-25)(양,사슴,말, 소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

평가의견서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상, '일련번호 1ㆍ2' 및 '일련번호 4' 토지는 '주식회사대동전력' 소유, '일련번호 5ㆍ6' 토지는 '박남수' 소유임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3(가) : 철근콘크리트조 및 조립식조적조 슬래브지붕 및 판넬지붕 2층건으로서, 1987년 09월 17일 사용승인, 1990년 12월 24일 1층 일부 및 2층이 증축되었으며, 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 판넬잇기 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지, 타일붙임 마감 등 바닥 : 장판지, 타일깔기 마감 등 창호 : 새시창호 등임. 제시외건물㉠ : 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 창호 : 새시창호 등임. 제시외건물㉡ : 새시조 슬레이트지붕 단층 건임. 제시외건물㉢ : 새시조 판넬지붕 일련번호 3(가) 2층 소재로서, 창호 : 새시창호 등임. 제시외건물㉣ : 조적조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 바닥 : 장판지 마감 등 창호 : 새시창호 등임. 제시외건물㉤ : 조적조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등임. 제시외건물㉥ : 조적조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 노출블록쌓기 마감 등 내벽 : 노출블록쌓기 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 3(가) : 근린생활시설 및 주택 등으로서, 1층 : 점포, 주택 등 2층 : 사무실, 화장실 등임. 제시외건물㉠ : 창고 제시외건물㉡ : 가추 제시외건물㉢ : 사무실 등 제시외건물㉣~㉥: 공히 창고임.

설비내역

일련번호 3(가) : 위생 및 급배수설비, (1층)난방설비 등이 되어 있으나, 상당기간 가동치 않은 것으로 사료됨.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외건물㉠~㉥이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 3(가) : 공부상 '슬래브지붕' 이나, 현황'슬래브지붕 및 판넬지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 귀 제시목록상, 일련번호 3(가) 건물은 '주식회사대동전력' 소유임. 2. 임대관계: 이해관계인 부재 등으로 임대관계는 미상임. 3. 기 타: 1) 귀 법원의 '재감정명령' 서상 '부동산의 표시' 중 '일련번호 1' 지상에 소재하는 '제시외 1-1 창고 및 제시외 1-2 가추' 는 지적재조사 완료 후 토지의 형상이 변경되어 기준시점 현재 '일련번호 2' 지상에 소재함. 2) 별첨 '사진용지' 와 같이 '일련번호 4' 지상에 '일반철골구조 기타지붕 2층 모델하우스' 1동이 소재함.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-지상의 '컨테이너 조 창고' 매각제외.
-목록3. 공부상 '슬래브지붕'이나, 현황 '슬래브지붕 및 판넬지붕'임.
-목록2 2025.5.15 지적재조사완료 및 목록 1.2. 형상 변경
-목록1 에 소재하던 제시외 창고 및 가추는 지적재조사완료 후 토지형상변경으로 목록2에 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 영광군 영광읍 녹사리 35-3

1.2. 사건번호

광주지방법원 2024타경87806 (1)

1.3. 물건종별

근린주택

1.4. 감정가

1,310,701,550원

1.5. 면적

* 토지: 1319.20㎡ (약 399.04평)

* 건물: 210.09㎡ (약 63.55평)

* 건물 제시외 면적: 203.20㎡ (약 61.47평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

중소기업은행 (제공된 정보 기반 추정)

1.9. 특이사항

* 공동담보 물건

* 대항력 있는 임차인 존재

1.10. 주의사항

* 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 지상의 '컨테이너 조 창고'는 매각 제외

* 목록3. 공부상 '슬래브지붕'이나, 현황 '슬래브지붕 및 판넬지붕'임

* 목록2. 2025.5.15 지적재조사 완료 및 목록 1, 2 형상 변경

* 목록1에 소재하던 제시외 창고 및 가추는 지적재조사 완료 후 토지 형상 변경으로 목록2에 소재함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 영광군 영광읍 녹사리 소재 '한국전력공사 영광지사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업용 부동산, 단독주택, 나대지, 농경지 등이 혼재하는 노선상가지대 및 미성숙 상가지대, 읍소재지 내 농경지대 등이 혼재합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

인접 필지 및 도로 대비 평탄한 부정형 토지로서, 상업 나지, 주상용 건물 부지 등으로 이용 중이거나 이용 가능한 토지입니다.

2.4. 도로 접근성

일련번호 1은 북서측으로 포장된 중로 한 면 및 남서측으로 포장된 소로 한 면에 접하며, 일련번호 2는 북서측으로 포장된 광대한 면에 접합니다. 또한, 일련번호 4, 5는 북동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 일련번호 6은 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역(금지지역), 도로구역

* 일련번호 2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(금지지역), 도로구역

* 일련번호 4: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역

* 일련번호 5: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역

* 일련번호 6: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 2월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권금액 1,740,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 이에 따라, 중소기업은행의 근저당권, 동 행위의 다른 근저당권(600,000,000원), 정읍세무서장 및 영광군의 압류, 그리고 신궁주식회사의 소유권이전청구권가등기(접수일자: 2023-05-17)를 제외한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

*주의: 신궁주식회사의 소유권이전청구권가등기(갑2)는 말소예정 목록에 없어 인수될 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 변동 사항 및 말소 여부를 재확인해야 합니다.*

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사보광운수, 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2017-06-26

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 소유권: 주식회사대동전력 (매매)

* 근저당권: 중소기업은행 (2건, 총 2,340,000,000원) - 말소기준권리 포함

* 소유권이전청구권가등기: 신궁주식회사 (말소예정 -)

* 압류: 정읍세무서장, 영광군 (말소예정 -)

* 경매개시결정: 중소기업은행

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 영광읍 녹사리 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 일부 상업 시설이 입점해 있으며, 주변으로 농경지와 녹지 지역이 혼합된 복합적인 용도의 토지들이 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 연립/다세대 주택(2014-2016년 건축, 전용면적 약 72~81㎡)의 최근 거래가는 1억 2,800만원에서 1억 4,300만원 수준입니다.

그러나 본건은 근린주택으로, 비교 대상인 아파트, 연립, 다세대 주택과는 물건의 성격, 면적(토지 약 399평, 건물 약 63평+61평) 및 용도에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 해당 JSON 데이터만을 기준으로 본건의 시세를 직접 산정하는 것은 어렵습니다. 본건의 감정가는 13억 1,070만 1,550원으로, 이는 토지의 규모와 복합 용도성을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 시설, 특히 혐오시설에 대한 구체적인 검색은 현재 불가합니다. 따라서 주변 편의시설, 교육시설, 혐오시설 등에 대한 상세한 정보는 본 보고서에 포함되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력이 있는 임차인(박 )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 임차 관계의 실질 및 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 부담에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 현황과 공부상의 차이

* 건물 지붕: 공부상 '슬래브지붕'이나, 현황은 '슬래브지붕 및 판넬지붕'으로 확인되어 공부와의 차이가 있습니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 주 용도는 '단독주택'이나, 실제 이용 현황은 '근린생활시설 및 주택'으로 복합 용도로 사용 중인 것으로 보입니다. 이는 건축법 위반 소지 여부 및 이행강제금 부과 가능성을 검토해야 합니다.

6.3. 지적재조사 및 형상 변경

2025년 5월 15일부로 지적재조사가 완료되었고, 이에 따라 토지 형상이 변경되었습니다. 이로 인해 기존 목록 1에 있던 제시외 건물(창고, 가추)이 목록 2로 이전되었으며, 토지 경계 및 면적의 변경 사항을 정확히 파악해야 합니다.

6.4. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무 총액이 감정가를 상회하는 점을 감안할 때, 추가적인 담보 물건의 현황 및 경매 진행 여부를 파악하여 채무 변제 순위를 이해하는 것이 중요합니다.

6.5. 소유권이전청구권가등기 (신궁주식회사)

앞서 권리분석에서 언급되었듯이, 말소되지 않는 것으로 보이는 신궁주식회사의 소유권이전청구권가등기는 낙찰자가 인수해야 할 위험이 매우 높으며, 이는 본건의 가장 큰 투자 리스크입니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 영광군에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적(약 399평)을 확보하고 있어 향후 개발 또는 활용 잠재력이 있습니다. 현재 감정가는 13억 1,070만 1,550원이며, 주위에는 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하고, 가장 치명적인 리스크로 신궁주식회사의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높다는 점은 투자에 있어 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 공부와의 차이점 및 지적재조사 완료에 따른 형상 변경 사항은 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광범위한 토지 면적을 활용한 개발 및 상업 시설 운영 가능성

* 지역 내 상업 지역 내 입지로 잠재적 가치 상승 기대

* (만약 가등기 및 임차인 문제가 해결된다면) 감정가 대비 낮은 낙찰가 확보 시 투자 매력 증대

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다양한 위험 요소를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 신궁주식회사의 소유권이전청구권가등기가 낙찰자에게 인수될 경우, 사실상 투자 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다.

만약, 가등기 문제가 해결되거나 낙찰자가 이를 감당할 수 있는 수준이라고 가정하고, 임차인 문제가 원만히 해결된다는 전제 하에, 감정가(1,310,701,550원) 대비 약 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 70% 수준: 약 917,500,000원

* 80% 수준: 약 1,048,560,000원

이는 잠재적 투자 가치에 대한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 가등기 말소 여부 및 임차인과의 협상 가능성에 대한 철저한 사전 조사 없이는 높은 위험이 수반됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.