나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33255 [3] 전라남도 곡성군 겸면 송강리 672 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,2) 본건은 전라남도 화순군 백아면 옥리 소재 ""구수마을"" 북동측 원거리에 위치하며, 부근은 하단부에 일부 농경지가 산재하나 대부분 자연림 상태의 산림지대임.
기호3,4) 본건은 전라남도 곡성군 겸면 송강리 소재 ""대흥마을"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 기존마을과 농경지 등으로 형성된 순수 농촌지역임.

교통상황

본건 공히 차량출입 불가능하며, 농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건 공히 대체로 부정형의 토지로서, 기호1)은 묵답 등, 기호2)는 농로 및 묵답 등
기호3) 묵전, 기호4)는 과수원부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)은 동측으로 소폭의 농로에 접하고, 기호2)는 본건이 농로 등으로 이용중이나 현재는 수풀 등이 우거진 상태임.
기호3,4) 맹지이며, 인접지를 통해 출입 및 경작 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 폐수배출시설 설치제한지역,
기호3,4) 계획관리지역, 가축사육제한구역이며, 기호3)은 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

기호4) 토지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 인접지(동소 671번지)와 일체로 하여 다량의 수목(사과나무)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호1)은 상당기간 경작하지 않아 수풀 등이 우거진 상태이며, 기호2)는 상당부분이 농로로 이용한 것으로 조사됨.
2) 본건 기호1,2)는 임야와 경계지대에 위치하고, 본건과 임야 사이에 구거가 흐르고 있어 정확한 경계확인을 위해서는 별도 측량이 필요함.
3) 본건 기호4)는 인접지(동소 671번지)와 함께 과수원부지로 이용중이며, 과수목은 인접지 소유로 조사되는바 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

- 지상소재 수목(사과나무)은 타인소유로 매각제외
- 이 사건 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요 {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}(별첨 겸면 사실조회서 참조)
- 목록4는 맹지임.
- 감정평가서에 따르면 인접지(동소 671번지 등)와 경계구분없이(측량 요함.) 과수원부지로 이용중이고 과수목은 인접지소유로 조사 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경33255 사건으로, 부동산 강제경매로 진행됩니다 [cite: Provided Data].

소재지는 전라남도 곡성군 겸면 송강리 672이며, 토지의 용도는 '전'으로 확인됩니다 [cite: Provided Data].

토지 면적은 198.00㎡ (약 59.90평)이며, 건물 면적은 없습니다 [cite: Provided Data].

감정가는 3,880,800원입니다 [cite: Provided Data].

매각 대상은 토지 전체이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 [cite: Provided Data].

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 전라남도 곡성군 겸면 송강리 소재 "대흥마을" 서측 인근에 위치합니다 [cite: Provided Data].

주변은 기존 마을과 농경지 등으로 형성된 순수 농촌 지역으로 파악됩니다 [cite: Provided Data].

지도상으로 확인 시, 주변은 대체로 농경지와 임야가 혼재된 한적한 시골 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지는 차량 출입이 불가능하며, 농촌 지역에 소재하여 일반적인 교통 상황은 다소 불편할 것으로 예상됩니다 [cite: Provided Data].

또한, 본건 토지(기호3,4)는 맹지로서 인접지를 통해 출입 및 경작이 가능한 것으로 조사되었습니다 [cite: Provided Data].

이와 관련하여, 2022년 5월 18일부터 시행된 농지법 강화로 인해 농지 취득 시 영농 거리 및 관련 서류 제출이 의무화되었습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 [cite: Provided Data].

특히, 기호3 토지는 영농여건불리농지로 분류되어 있어 이용에 제약이 있을 수 있습니다 [cite: Provided Data].

곡성군은 토지 투기 방지를 위해 토지거래허가구역 지정 및 이용 실태 조사를 실시하고 있으며, 허가받은 목적대로 이용하지 않을 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지의 말소기준권리는 2003년 1월 7일 접수된 장성군산림조합의 근저당권(을4)입니다 [cite: Provided Data].

현재 진행 중인 경매는 농업협동조합중앙회의 강제경매(갑13)로, 채권 총액은 115,191,633원입니다 [cite: Provided Data].

등기부 상 모든 권리는 말소될 예정으로 보입니다 [cite: Provided Data].

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에는 인수 보증금이 없는 것으로 파악되었으며, 인수할 임차인은 없는 것으로 보입니다 [cite: Provided Data].

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 기재되어 있습니다 [cite: Provided Data].

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 토지는 순수 농촌 지역에 위치하며, 주변은 대부분 농경지와 자연림으로 이루어져 있습니다 [cite: Provided Data].

대규모 상업 시설이나 편의 시설과의 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

4.2. 농업적 잠재력

토지의 용도가 '전'이며, 감정평가서 요약에 따르면 일부는 묵전, 다른 일부는 과수원 부지로 이용 중인 것으로 조사되었습니다 [cite: Provided Data].

다만, 경계 구분이 명확하지 않고 측량이 필요하며, 지상 수목(사과나무)은 타인 소유로 매각 제외되어 농업적 활용 시 별도 고려가 필요합니다 [cite: Provided Data].

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 농촌 지역에 위치하여 주변의 편의시설은 매우 제한적일 것으로 예상됩니다. 일상생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 인근 마을 또는 읍내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 환경적 특성

자연환경은 대체로 청정한 편이나, 맹지이고 주변이 농경지 및 산림지역이므로 농촌 특유의 환경이 조성되어 있습니다 [cite: Provided Data, 2].

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 현장 방문을 통해 상세 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 등 불이익이 발생하므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

이 자격증명은 농업경영 또는 주말·체험영농 등의 목적에 따라 발급 요건 및 절차가 다르므로, 사전에 관할 행정기관에 문의하여 준비해야 합니다.

6.2. 맹지 및 접근성 제한

본 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 차량 출입이 불가능하며, 인접 토지를 통해 경작만 가능한 상태입니다 [cite: Provided Data].

이는 토지의 활용도를 크게 제한하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 경계 미확정 및 측량 필요

감정평가서에 따르면 인접지와 경계 구분이 없이 이용 중이며, 정확한 경계 확인을 위한 별도 측량이 필요합니다 [cite: Provided Data].

측량 결과에 따라 실제 이용 면적이나 경계에 변동이 발생할 수 있습니다.

6.4. 타인 소유 수목 (매각 제외)

토지 지상에 식재된 사과나무 등 수목은 타인 소유로 매각 대상에서 제외됩니다 [cite: Provided Data].

취득 후에도 이러한 수목에 대한 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

6.5. 영농여건불리농지

기호3 토지는 영농여건불리농지로 분류되어 있어, 농업 활동에 있어 불리한 조건이 될 수 있습니다 [cite: Provided Data].

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 곡성군에 위치한 농지로서, 순수 농촌 지역 내 맹지이며 농지취득자격증명 제출이 필수적인 토지입니다 [cite: Provided Data].

지상 수목이 매각 제외되고 경계 구분이 불분명한 점, 영농여건불리농지라는 점 등은 활용에 있어 제약 요인이 됩니다 [cite: Provided Data].

다만, 농촌 지역의 토지로서 향후 농업적 활용 또는 투자 가치를 고려할 수는 있으나, 맹지 및 농지취득자격증명과 같은 명확한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다 [cite: Provided Data].

특히, 농지취득자격증명 미비 시 매수 보증금 전액이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 해당 자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 순수 농촌 지역 내 농지로, 향후 농업 목적 활용 또는 전원생활 부지로의 잠재력 보유.

* 감정가가 낮아, 위험 요소를 감수하고 투자를 결정할 경우 상대적으로 낮은 진입 비용.

* 경매 절차상 소멸되는 권리가 많아 권리 관계가 비교적 명확한 편.

9. 예상 입찰가

본건 토지의 감정가는 3,880,800원입니다 [cite: Provided Data].

그러나 맹지, 농지취득자격증명 필수 제출, 경계 불분명, 타인 소유 수목 매각 제외, 영농여건불리농지 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 하회할 것으로 예상됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 농지 시세, 실제 농업적 활용 가능성, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 비용, 측량 비용 등을 종합적으로 고려한 면밀한 분석이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 실제 입찰 시에는 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. (예상 입찰가 범위: 약 1,940,000원 ~ 2,716,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.