나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33255 [2] 전라남도 곡성군 겸면 송강리 666-14 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,2) 본건은 전라남도 화순군 백아면 옥리 소재 ""구수마을"" 북동측 원거리에 위치하며, 부근은 하단부에 일부 농경지가 산재하나 대부분 자연림 상태의 산림지대임.
기호3,4) 본건은 전라남도 곡성군 겸면 송강리 소재 ""대흥마을"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 기존마을과 농경지 등으로 형성된 순수 농촌지역임.

교통상황

본건 공히 차량출입 불가능하며, 농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건 공히 대체로 부정형의 토지로서, 기호1)은 묵답 등, 기호2)는 농로 및 묵답 등
기호3) 묵전, 기호4)는 과수원부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)은 동측으로 소폭의 농로에 접하고, 기호2)는 본건이 농로 등으로 이용중이나 현재는 수풀 등이 우거진 상태임.
기호3,4) 맹지이며, 인접지를 통해 출입 및 경작 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 폐수배출시설 설치제한지역,
기호3,4) 계획관리지역, 가축사육제한구역이며, 기호3)은 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

기호4) 토지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 인접지(동소 671번지)와 일체로 하여 다량의 수목(사과나무)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호1)은 상당기간 경작하지 않아 수풀 등이 우거진 상태이며, 기호2)는 상당부분이 농로로 이용한 것으로 조사됨.
2) 본건 기호1,2)는 임야와 경계지대에 위치하고, 본건과 임야 사이에 구거가 흐르고 있어 정확한 경계확인을 위해서는 별도 측량이 필요함.
3) 본건 기호4)는 인접지(동소 671번지)와 함께 과수원부지로 이용중이며, 과수목은 인접지 소유로 조사되는바 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

-이 사건 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요 {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}(별첨 겸면 사실조회서 참조)
-목록3.은 묵전이며, 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33255 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농협

1.2. 물건 소재지

소재지: 전라남도 곡성군 겸면 송강리 666-14

1.3. 면적 및 용도

용도: 전 (밭)

토지면적: 352.00㎡ (약 106.5평)

토지지분: 352㎡

건물면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 5,561,600원

1.5. 매각대상

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 곡성군 겸면 송강리에 위치하며, 주변은 기존 마을과 농경지 등으로 형성된 순수 농촌지역입니다. 기호1,2번 토지는 자연림 상태의 산림지대와 인접해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건은 차량 출입이 불가능하며, 농촌지역에 소재하여 전반적인 교통 상황은 불편한 것으로 조사됩니다.

기호1번 토지는 동측으로 소폭의 농로에 접해있으나, 기호2번 토지는 현재 수풀이 우거져 농로로 이용하기 어렵습니다.

기호3,4번 토지는 맹지이며, 인접지를 통해 출입 및 경작이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건은 대체로 부정형의 토지로서,

기호1번: 묵전 등 (상당기간 경작하지 않아 수풀 우거짐)

기호2번: 농로 및 묵전 등 (상당부분 농로로 이용 추정)

기호3번: 묵전 (영농여건 불리농지)

기호4번: 과수원 부지 (인접지와 함께 이용 중)

기호1,2번 토지는 임야와 경계지대에 위치하며, 구거가 흐르고 있어 정확한 경계 확인을 위한 별도 측량이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 최초 소유권 보존은 1980년 4월 22일 장대익씨에게 있으며, 이후 김영자씨에게 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리인 장성군산림조합의 근저당권(2003년 1월 7일 설정, 78,000,000원) 외 다수의 압류, 가압류 등이 등기되었으나, 본 경매 절차로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

최근 소유권 이전(상속)은 2025년 7월 2일 박병종 외 5명에게 이루어졌으며, 농협의 강제경매개시결정(2025타경33255)으로 본 건이 경매 진행 중입니다.

총 채권액은 약 115,191,633원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌지역의 농지로서, 일반적인 상권 분석은 적용되지 않습니다.

5. 생활정보

본 물건은 농지로서 주거 또는 상업적인 생활 편의시설과는 거리가 멀며, 농업 활동을 위한 기본적인 기반 시설 외에는 부재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 거부될 수 있으며, 반려 처분될 수 있습니다.

6.2. 토지 접근성 및 이용 제한

본건은 맹지(기호3,4번)이거나 접근성이 매우 불리한 지역(기호2번)에 해당합니다.

기호1,2번 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 폐수배출시설 설치제한지역에 해당하며, 기호3,4번 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역입니다.

6.3. 경계 및 현황 차이

기호4번 토지상의 과수목은 인접지(송강리 667번지) 소유로 조사되어 실제 경작 및 소유권에 분쟁의 소지가 있습니다.

기호1,2번 토지는 임야와 경계지대에 위치하며, 구거가 흐르고 있어 정확한 경계 확인을 위해서는 별도 측량이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 농촌지역의 농지를 취득할 수 있는 기회입니다.

* 농지법 등 관련 규정을 이해하고 농지 취득 자격이 있는 분에게는 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 농업 활동 또는 토지 이용 계획 수립 시 검토해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건으로, 전라남도 곡성군에 위치한 농지입니다. 토지 자체의 감정가는 약 556만원으로 낮은 편이나, 맹지이거나 접근이 불편한 지역에 위치하고 있습니다. 가장 중요한 점은 농지 취득 자격 증명을 반드시 발급받아야 하며, 미비 시 매수 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있다는 점입니다. 또한, 기호4번 토지의 과수목 소유권 문제 및 기호1,2번 토지의 경계 확인 필요성 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 농지 취득 자격이 있고, 해당 지역의 토지 이용 규제 및 현황을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 5,561,600원을 기준으로, 본 물건의 특수성(맹지, 농지취득자격증명 필요, 경계확인 필요, 과수목 소유권 문제 등)과 향후 토지 이용 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 시세 조사 및 현장 답사를 통해 더욱 정확하게 이루어질 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.