나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33866 [2] 광주광역시 서구 쌍촌동 968-1 2동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건 기호(1)은 광주광역시 북구 문흥동 ""광주우산초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통이며, 본 건 기호(2)는 광주광역시 서구 쌍촌동 ""운천역"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건 기호(1),(2)는 공히 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

기 호 1
구조: 철근콩크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 제4층 제502호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창호 등 마감임.""

기 호 2
구조: 철근콩크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 제4층 제505호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창호 등 마감임.""

이용상태

기호(1) : 아파트
기호(2) : 아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2)는 공히 사다리형 평지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

가. 본 건 기호(1) 단지는 동측의2차선 포장도로를 통해 단지내 진입이 가능하며 기호(1)은 남향임.


나. 본 건 기호(2) 단지는 동측의 약6m내외의 포장도로를 통해 단지내 진입이 가능하며 기호(2)는 남향임.

토지이용계획 및 제한상태

가. 본 건 기호(1)은 제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 전통상업보존구역(유통산업발전법임.

나. 본 건 기호(2)는 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2024-01-15)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33866 (2)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 968-1 2동 4층 505호

용도: 아파트

감정가: 131,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 37.50㎡ (약 11.35평)

토지지분: 37.50㎡ (약 11.35평)

건물면적: 60.51㎡ (약 18.30평)

건물지분: 60.51㎡ (약 18.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 건은 광주광역시 서구 쌍촌동, "운천역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 광주 지하철 1호선 운천역이 인근에 위치하고 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

층수: 지상 5층 중 제4층 제505호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 마감

창호: 새시 창호 마감

설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 소화전 설비가 구비되어 있습니다.

건축물 사용승인일은 1981년 10월 27일입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지 형상: 사다리형 평지

토지 이용 상태: 아파트 부지로 이용 중

인접 도로: 동측 약 6m 내외의 포장도로를 통해 단지 진입이 가능합니다.

건물 전체 주차대수는 총 25대로, 세대당 0.5대입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 도시지역, 일반상업지역

도로: 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법), 비행안전제6구역(전술) (군사기지 및 군사시설 보호법).

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 물건은 채권자 문OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 6월 19일 접수된 주식회사호남청과의 가압류(광주지방법원 2025카단53746)입니다.

본 매각으로 인하여 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 분석 (윤 )

임차인: 윤제원

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 8월 2일

확정일자: 2023년 7월 24일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 11월 25일

임차인 윤 은 대항력이 있으나, 보증금 110,000,000원에 대한 배당신고일자(2025년 11월 25일)가 조회된 시점(2026년 7월 6일)보다 과거이므로, 해당 배당 절차 진행 여부 및 결과에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수/소멸 여부 (권리분석 요약)

인수 보증금 합계: 0원

위 권리분석 결과, 임차인 윤 의 보증금은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있음' 표시에 따라 배당 결과에 따른 채권 소멸 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 인근으로는 아파트단지와 함께 상가, 점포, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 이는 지역 내 거주민들의 생활 편의를 지원하는 환경을 조성합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 (학교, 편의시설 등)

주변에는 다양한 편의시설과 상업 시설이 밀집해 있습니다.

교육시설로는 서구 지역 내 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있으며, 본 물건지 인근 학교는 상무고등학교, 상일여자고등학교 등이 있습니다.

또한, 지역아동센터 등 교육 지원 시설도 위치해 있습니다.

5.2. 교통 시설

광주 지하철 1호선 운천역과 쌍촌역이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

주요 버스 노선이 단지 주변을 지나고 있어 시내 및 근교 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 윤 은 대항력이 있는 것으로 분류되나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 배당신고일자(2025년 11월 25일)가 현재 시점(2026년 7월 6일)보다 과거임에도 불구하고, 배당 결과에 따른 임차인 보증금의 최종 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 법규 및 행정 제한

본 건은 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어 신축이나 증축 시 높이에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 물건 명세서 특이사항

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치한 아파트로, 운천역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 아파트 단지로 기본적인 생활 환경이 갖춰져 있으며, 상업시설과 근린생활시설도 주변에 분포하고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 비행안전구역 및 최고 높이 제한 지역에 해당한다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 과거 일제 군 시설물이 발견된 지역 인근에 위치하나, 본 건과 직접적인 관련성은 적어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요를 갖춘 아파트 단지 내 위치.

* 지하철역(운천역)이 인접하여 교통 접근성이 뛰어남.

* 주변 상업 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유 (단, 법규 제한사항 고려).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 131,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 산정되었으므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인 관련 추가 확인 및 법규 제한 사항 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.