나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33902 [3] 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 송월동 소재 "광주지방법원 나주시법원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 관공서, 학교 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 아파트 내 5층 503호, 5층 507호, 6츨 607호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비,소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복4차선 포장도로, 동측으로 소폭의 일방통행로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 배수구역<하수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경33902 (3)

소재지: 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 6층 607호

용도: 아파트

감정가: 136,000,000원

토지면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

건물면적: 59.47㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (갑20 등기사항 참조)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: (별도 명시된 주의사항은 없으나, 특이사항에 따른 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 송월동 소재 "광주지방법원 나주시법원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린상가, 관공서, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 도나우타운이안애 아파트는 2015년 2월에 입주한 90세대 규모의 단지입니다.

2.2. 교통 및 도로망

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 왕복 4차선 포장도로, 동측으로는 소폭의 일방통행로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 배수구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 분석

본건 아파트 단지 인근에는 광주지방법원 나주시법원, 관공서, 근린상가, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 주변 학군으로는 나주초등학교, 나주중학교, 나주고등학교가 언급됩니다. 편의시설로는 열린가정의원, 김준형치과의원 등이 있습니다. 검색 결과, 현재까지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김수정 (이름은 김 로 마스킹 처리)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 2월 12일

* 대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 김 가 존재하며, 전입일자는 2020년 2월 12일입니다. 보증금은 10,000,000원이고 차임은 없으며, 배당신고일자는 2025년 9월 30일입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 보증금을 인수하지 않을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이므로, 명도 진행 시 해당 임차인과의 협의 또는 관련 법적 절차를 신중히 검토해야 합니다.

3.2. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 10일에 접수된 주식회사노루페인트의 가압류(갑5)입니다. 이 외에 신한은행, 신용보증기금, 전문건설공제조합, 서울보증보험주식회사, 국민건강보험공단, 동수원세무서장, 나주시, 최준호, 근로복지공단, 동래세무서장, 수원시 등 다수의 가압류 및 압류 채권이 등기되어 있습니다.

등기사항 증명서 상 모든 권리(갑1~갑22, 갑9-1, 갑15-1)는 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 해당 경매 절차를 통해 모든 기존의 권리가 소멸되고, 낙찰자는 해당 부동산을 권리 하자 없이 취득할 수 있음을 시사합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부 채권 총액은 3,714,257,340원입니다.

3.3. 권리분석 종합 의견

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보이며, 모든 등기된 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 관련 리스크로 고려해야 합니다.

4. 건물 및 시설 현황

4.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 14층 규모의 아파트입니다. 본건은 6층 607호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

4.2. 설비 내역

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 학군 및 편의시설

아파트 단지 주변에 학교(나주초, 나주중, 나주고)가 위치하며, 근린상가, 관공서, 병의원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 기타 생활 편의

단지 북측으로 왕복 4차선 도로, 동측으로 소폭 도로가 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 김 는 대항력이 있어 명도 절차 시 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 송월동에 위치한 도나우타운이안애 아파트 6층 607호입니다. 감정가는 1억 3천 6백만 원으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주변 편의 시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리관계는 명확하나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 유의해야 할 부분입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담이 적습니다.

* 생활 편의성: 법원, 관공서, 학교, 근린상가 등이 인접하여 주거 편의성이 높은 지역입니다.

* 합리적인 감정가: 현재 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 경우 투자 가치가 높을 수 있습니다. (추후 시세 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,000,000원입니다. 임차인 보증금 중 낙찰자가 인수해야 할 금액은 0원으로 파악됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 해당 물건의 현 시세, 현장 조사 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준인 136,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 명도 비용 및 소요 시간, 그리고 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.