나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20930 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 13-18 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각
- 목록 6번 건물은 편의상(건축물대장) 1층:101호~106호, 2층:201호~208호, 3층:301호~310호를 부여하여 사용하고 있음(2층,3층의 호실 일부가 건축물대장상 도면과 상이하게 표시되어 있으므로 입찰 전 확인 요함).
- 현황조사보고서상(전경도/구조도 사진) 202호, 301호, 302호, 304호, 308호, 309호, 310호는 공실 상태임
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20930 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 13-18 (도로명 주소: 산호북6길 10)

용도: 근린주택 (단독주택, 제1,2종근린생활시설)

건축년도: 1973년 (사용승인일: 1973.05.02)

건물구조: 철근콘크리트구조

토지면적: 312.80㎡ (약 94.63평)

건물총면적: 719.03㎡ (약 217.51평)

감정가: 618,470,350원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO (자료상 조흥저축은행으로 추정)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재 가능성

주의사항: 건물 내부 호실 표기 불일치 가능성, 일부 공실, 입찰 전 현장 확인 필수

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 위치하며, 차량으로 주요 간선도로 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 도보 5~10분 거리에 위치하여 시내 이동이 용이합니다. 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 도심 지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을17 (근저당권, 조흥저축은행, 2017.03.22, 8억 4천만원)

상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매 절차가 완료되면 모든 권리(말소기준권리 이하)는 원칙적으로 소멸됩니다.

등기부상 채권 총액은 2,640,000,000원(26억 4천만원)으로, 이는 감정가 대비 현저히 높은 수준입니다.

임차인 현황:

대항력 있는 임차인:

* 김승업: 보증금 25,000,000원, 전입/확정일자 2005.11.10.

* 김효상: 보증금 25,000,000원, 전입/확정일자 2005.11.10.

인수 가능한 총 보증금: 50,000,000원 (5천만원)

기타 임차인: 대항력 없는 임차인이 다수 존재하며, 보증금 및 차임 정보는 제공된 자료를 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

제공된 주변 실거래가 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '근린주택'과는 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역(산호동)의 주거용 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 인근 'L.K드림빌'(2017년식, 54.39㎡)의 최근 거래가는 1억 2,800만원(약 777만원/평)이며, '아진파크빌'(2003년식, 70.41㎡)은 7,800만원(약 366만원/평)에 거래되었습니다. 본건은 근린생활시설 용도가 복합되어 있어, 임대 수익률 및 상권 활성화 잠재력을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에는 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 도보 거리 내에 마트, 시장, 식당, 은행, 병원 등 생활 필수 시설 이용이 편리합니다. 교육 환경으로는 [초등학교 이름] 초등학교, [중학교 이름] 중학교, [고등학교 이름] 고등학교가 반경 1.5km 이내에 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인: 김승업, 김효상 임차인으로 인해 약 5천만원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 호실 표기 불일치: 건축물대장상 호실 표기와 실제 사용 현황 간에 일부 차이가 있을 수 있어, 입찰 전 반드시 현장 방문하여 확인이 필요합니다.

6.3. 공실 위험: 현황 조사 결과, 202호, 301호, 302호, 304호, 308호, 309호, 310호가 공실 상태로, 임대 수익 확보에 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 높은 채권 총액: 26억 4천만원에 달하는 채권 총액은 본 건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있으며, 유찰 가능성을 시사합니다.

6.5. 공동담보: 공동담보 물건으로 설정되어 있어, 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 부재: 주변 지역 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 근린주택 물건은 창원시 마산합포구 산호동이라는 입지적 장점과 근린생활시설로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 5천만원의 인수 가능한 임차인 보증금, 건물 내부 호실 표기 및 사용 현황 관련 불확실성, 일부 공실 상태, 그리고 감정가를 훨씬 상회하는 높은 채권 총액 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소들을 면밀히 검토하고 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점: 산호동의 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 지역에 위치합니다.

8.2. 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 용도로 인해 주택 외 상가, 사무실 등 다양한 용도로 활용하여 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

8.3. 저평가 가능성: 높은 채권 총액으로 인한 장기 유찰 가능성은 향후 매력적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 618,470,350원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 50,000,000원으로, 이를 제외한 순수 부동산 가치(감정가 기준)는 약 568,470,350원으로 산정할 수 있습니다.

주변 '다세대' 주택의 최근 시세(약 221만원~777만원/평)를 참고하되, 본건은 '근린주택'으로 용도가 다르고 규모가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

종합적인 시장 상황, 물건의 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 내부 확인 필요 사항, 높은 채권 총액 등)을 고려할 때, 순수 부동산 가치의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 426,000,000원으로 산정합니다.

(참고: 총 예상 지출액 = 예상 입찰가 426,000,000원 + 인수 보증금 50,000,000원 = 476,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.