나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [23] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 7층703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2024타경61119 (23) 사건으로, 부산광역시 금정구 부곡동 393-8번지 7층 703호에 소재한 부동산임의경매 물건입니다.

건물은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 보고되었으며, 감정가는 97,000,000원입니다.

토지 면적은 5.65㎡ (약 1.71평)이며, 토지 지분 역시 5.647370486656202㎡ (약 1.71평)입니다.

건물 면적은 15.90㎡ (약 4.81평)이며, 건물 지분도 15.9㎡ (약 4.81평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 구OOOOOOOO입니다.

본건에는 중복사건이라는 특이사항이 있으며, 현재 명칭은 '품에안은'으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 개요만 언급됨).

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

주의사항으로 현칭 '품에안은'으로 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 보고되었습니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 총 1개동으로 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.

주변에 아파트, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으며, 이는 해당 물건의 가치를 지지하는 요인이 됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 2019년 8월 8일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

건축물대장상 철근콘크리트구조 슬래브 지붕의 10층 건물 내 7층에 위치한 703호입니다.

내부에는 위생, 급배수, 화재 탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 개별난방, 주차 타워 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

주변의 시장 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건으로 인한 절차상 혼선이나 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 부담은 없습니다.

건물이 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)으로 혼합되어 있어, 관리 규약이나 이용 방식에 따라 공용 부분 관리 등에 신경 써야 할 수 있습니다.

최근 매매 정보로 제공된 물건들은 본건과 면적이 많이 차이가 나는 다세대주택으로, 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 금정구 부곡동에 위치한 소형 주거/업무용 부동산으로, 비교적 신축 건물에 속합니다.

온천장역 역세권 입지로 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설이 갖추어져 있어 거주 또는 소액 투자 목적으로 고려해볼 만합니다.

감정가는 9,700만원이며, 건물 면적 15.90㎡ (약 4.81평) 기준으로는 평당 약 609만원입니다.

중복사건 및 임대차 관계 미상 등의 특이사항이 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 실제 점유 상태, 물건 상태, 주변 시세 등을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

사용승인이 2019년으로 건물 상태가 양호하여 상품성이 좋습니다.

부산 지하철 1호선 온천장역 인근의 역세권 입지로, 지역 개발 및 교통 편의성으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

소형 면적으로 1~2인 가구나 소액 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 대부분 60㎡ 초반대의 다세대주택으로, 본건의 15.90㎡ (약 4.81평) 면적과는 큰 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다. "경향테크빌"의 경우 2002년식 64.445㎡가 11,450만원에 거래되었습니다.

본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 구성되어 있으며, 2019년 사용승인되었습니다.

일반적으로 부산 금정구 부곡동 일대의 유사 면적(10~20㎡) 소형 오피스텔 또는 도시형 생활주택의 시세는 평당 1,500만원에서 2,000만원 이상으로 형성될 수 있습니다.

이를 기준으로 본건 건물 면적 4.81평에 적용하면, 대략 7,215만원(4.81평 x 1,500만원)에서 9,620만원(4.81평 x 2,000만원) 범위의 시세를 추정할 수 있습니다.

감정가 9,700만원은 이 추정 시세 범위의 상단에 위치합니다.

주변의 혐오시설 정보는 특별히 확인되지 않았습니다.

예상 입찰가:

감정가(9,700만원)와 추정 시세 범위를 고려하고, 경매 특성상 적정 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금이 0원이고 권리상 인수사항이 없는 점은 긍정적입니다.

단, 중복사건, 임대차 관계 미상 등의 특이사항은 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

이에, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 약 7,760만원 ~ 8,730만원.

최종 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 확인을 전제로, 8,000만원 ~ 8,500만원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.