나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [35] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 10층1003호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (35)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 10층1003호

건물명칭: 현칭 '품에안은' (자료상 '품에안은오피스텔'로 표기되나, 집합건축물대장상 주용도는 업무시설)

용도: 다세대주택 (보고서상 이용 현황은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중으로 파악됨)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구덕 (구OOOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적

토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

토지 지분: 5.647370486656202㎡ (약 1.71평)

건물면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

건물 지분: 15.9㎡ (약 4.81평)

1.3. 가격

감정가: 97,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '부곡4동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 '온천장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 개요

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 2019년 8월 8일 사용승인을 받았습니다. 총 1개동으로 업무시설(오피스텔) 20개 호실과 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다. 본 건은 해당 건물 내 10층 중 1003호입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

3.2. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2019년 8월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2) 등기 후 근저당권이 설정되었으며, 이후 주택임차권(을2), 압류(갑3, 갑4, 갑5) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 이들 권리들은 근저당권보다 후순위이므로 경매를 통해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 서용원 씨가 보증금 70,000,000원으로 등재되어 있으나, 확정일자(2019-12-31) 및 배당신고일자(2023-07-05)가 말소기준권리인 근저당권(2019-08-21)보다 후순위에 해당하여 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.4. 권리 인수 여부

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 부산 금정구 부곡동 인근에서는 2002년식 '경향테크빌'(전용면적 약 64.45㎡)이 2026년 2월 11,450만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 1995년식 '거성빌라2동'(전용면적 약 65.33㎡)은 2026년 2월 22,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 비교적 신축(2019년 사용승인)이지만 면적이 매우 작아 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 임대 시장 동향

제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일한 내용으로, 임대 시장 동향을 파악하기 위한 추가 정보는 부족합니다.

4.3. 시세 분석

본 건의 감정가는 9,700만원이며, 전용면적은 15.90㎡(약 4.81평)입니다. 이를 기준으로 산정한 평당 감정가는 약 2,017만원/평입니다.

비교 사례로 제시된 '경향테크빌'(2002년식, 64.45㎡)의 거래가(11,450만원)를 기준으로 평당 약 177.6만원(전용면적 기준), '거성빌라2동'(1995년식, 65.33㎡)의 거래가(22,500만원)를 기준으로 평당 약 344.4만원(전용면적 기준)으로 분석됩니다.

이 비교 사례들은 본 건보다 면적이 크고 건축 연도가 오래되었음에도 불구하고, 평당 가격 면에서는 본 건의 감정가 대비 낮은 수준을 보이고 있습니다. 이는 본 건의 감정가가 신축이라는 점을 반영한 것으로 보이나, 소형 면적임에도 불구하고 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

구체적인 학교 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역임을 감안할 때 인근에 교육 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 금정구 부곡동 인근에 '금정내사랑 주간보호센터'가 위치하고 있어 노인 관련 시설이 있음을 확인할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본 건은 '중복사건' 및 '공동담보' 물건으로, 추가적인 채권 관계나 복잡한 법적 절차가 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. 현재 등기부상으로는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이라 낙찰자에게 인수되는 권리는 없어 보입니다.

6.2. 시장 리스크

제시된 주변 시세 자료에서 유사 면적 및 신축 건물에 대한 직접적인 비교 사례가 부족하여, 감정가 대비 실제 시장 가치에 대한 판단에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 제공된 비교 사례들의 평당 가격이 본 건 감정가 대비 낮은 수준으로 형성되어 있어, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

건물의 이용 현황이 '업무시설(오피스텔)'이나 '주거용 오피스텔' 또는 '공동주택(다세대주택)'으로 혼용되어 보고되고 있어, 실제 이용 형태와 공부상 용도 간의 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 소형 오피스텔(또는 다세대주택)로, 비교적 신축(2019년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 현재까지 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다. 그러나 높은 감정가 대비 유사 면적 소형 주택의 시장 시세 자료가 부족하고, 제시된 비교 사례들의 평당가가 본 건 감정가보다 현저히 낮은 점은 주의해야 할 부분입니다. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점 또한 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)

* 양호한 교통 및 생활 인프라 접근성

* 권리상 낙찰자에게 인수되는 부담 없음

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮음

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 9,700만원입니다.

제시된 비교 사례들의 평당가와 본 건의 감정가 간에 큰 차이를 보이며, 이는 본 건의 신축 연도를 감안하더라도 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

따라서, 유사 면적대의 신축 오피스텔의 시세를 보수적으로 접근하고, 비교 사례들의 평당가를 참고하여 신축 프리미엄을 가미한 적정 투자 가치를 산정하는 것이 바람직합니다.

현재 시세를 고려할 때, 감정가(9,700만원)의 약 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 7,500만원 ~ 8,200만원 수준으로 제시하며, 신중한 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.