나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [34] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 10층1002호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (34)

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 10층1002호 (신주소: 부산광역시 금정구 동현로16번길 88)

* 용도: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 혼합 건물 내 업무시설(오피스텔)

* 건축물 현황:

* 사용승인일: 2019년 08월 08일

* 총 층수: 10층 (해당 층: 10층)

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 면적:

* 건물면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

* 토지면적(지분): 5.65㎡ (약 1.71평)

* 감정가: 97,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 현칭 '품에안은'

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성된 복합 지역입니다.

* 주위 환경 및 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산 도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역입니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 구OOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주: 임대관계가 미상이나, 보증금/차임이 미상인 경우에도 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통해 확인해야 합니다. 본건은 인수 보증금 합계가 0원으로 보고되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 명시된 사항은 없습니다.

* 주의사항:

* 중복사건으로 등록되어 있어, 사건 진행 현황 및 내용을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)으로 구성되어 있으며, 본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 보고되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산 금정구 부곡동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 일정한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근에 시장 및 다수의 근린생활시설이 위치하여 주민들의 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 건물이 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)으로 이루어진 복합 용도 건물이므로, 상권의 특성은 오피스텔 임대 수요와 지역 주거 수요가 복합적으로 나타날 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 온천장역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변에 시장, 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 제공된 정보만으로는 특정 교육 시설에 대한 상세 확인이 어렵습니다. 주변 지도를 통해 초등학교, 중학교 등 교육 시설과의 접근성을 추가로 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행될 수 있으므로, 각 사건의 진행 상황을 철저히 확인하여 혼선이나 예상치 못한 상황 발생 가능성에 대비해야 합니다.

* 용도 혼재 및 공부와의 차이: 건축물대장상 주 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 공동주택(다세대주택)으로도 이용 중인 복합 건물입니다. 본건(1002호)은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보이며, 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 가격 괴리: 본건의 감정가(97,000,000원) 대비 면적(15.90㎡)당 가격은 약 610만원/㎡입니다. 제공된 유사 건물(경향테크빌, 2002년식, 64.445㎡)의 최근 매매가는 11,450만원으로, 면적당 가격은 약 178만원/㎡입니다. 이와 같은 큰 가격 차이는 본건의 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 투자 시 주의가 필요합니다.

* 소형 면적: 전용 면적이 15.90㎡로 매우 작아, 특정 수요층 외에는 매력도가 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 위치하며, 역세권 입지와 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 장점이 있습니다.

* 하지만 감정가가 면적 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보이며, 제공된 유사 건물과의 면적당 가격 차이가 커 투자 시 면밀한 시세 조사가 필수적입니다.

* 중복사건 및 소형 면적이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용 승인으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 온천장역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 생활 편의시설: 주변에 시장, 상가 등 편의시설이 풍부하여 생활 환경이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 97,000,000원이며, 면적(15.90㎡) 대비 면적당 가격은 약 610만원/㎡입니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 지역의 건물(경향테크빌, 2002년식, 64.445㎡)은 2026년 2월 19일 11,450만원에 거래되었으며, 면적당 가격은 약 178만원/㎡입니다. 이는 본건 감정가의 면적당 가격과 비교했을 때 현저히 낮은 수준입니다.

* 이러한 가격 괴리를 고려할 때, 본건의 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 신축 건물이라는 점과 감정가를 기준으로, 일반적인 경매 할인율을 적용하여 보수적으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려할 때, 다음과 같은 범위를 예상할 수 있습니다.

* 70% 수준: 약 67,900,000원

* 80% 수준: 약 77,600,000원

* 따라서, 예상 입찰가는 67,900,000원 ~ 77,600,000원 범위를 제시합니다. 단, 이는 제공된 제한적인 시세 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사, 추가적인 시세 분석 및 주변 부동산 전문가와 상담을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.