나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [5] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (5)

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 3층301호

* 물건종별: 오피스텔

* 감정가: 144,000,000 원

* 토지면적: 21.23㎡ (약 6.42평)

* 건물면적: 59.78㎡ (약 18.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2019년 08월 08일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 제3층 제301호

* 건물총층수: 10층

* 전유부분 면적: 59.78㎡ (약 18.08평)

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 금정구 부곡동에 소재하며, "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 해당 건물은 총 1개동으로, 업무시설(오피스텔) 20개 호실과 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.

* 주변 환경은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치해 있고 부산도시철도 1호선 "온천장역"을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획상 준주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하) 등의 도시계획시설에 따른 제한이 있습니다.

* 건물은 남동측 약 6미터, 북동측 약 4미터 폭의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 중복사건이며 공동담보로 제공된 물건입니다.

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 08월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 전민송이 존재하나, 확정일자(2020-11-06) 및 배당신고일자(2020-10-02) 기준으로 볼 때, 본 경매 절차에서 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 특히, 임차인 전민송은 "대항력 없음"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 총 채권 최고액은 2,476,000,000원으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 금정구 부곡동은 온천장역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 인근에 부곡시장 등 전통 시장과 다양한 소매점, 식당 등 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 업무시설(오피스텔)과 다세대주택이 혼재된 환경으로, 오피스텔의 경우 지역 내 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* [주변 시설 조사 결과] 본건이 위치한 부산광역시 금정구 부곡동 393-8번지 주변 지역에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. 온천장역을 중심으로 편의시설 및 상업시설이 발달해 있어 일반적인 주거 및 상업 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* "부곡4동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 부산도시철도 1호선 "온천장역"을 도보로 이용 가능하며, 이를 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주변에 다양한 상점, 식당, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 전반적인 생활 편의성이 높습니다.

* 온천 지역으로 알려져 있어 관련 시설 이용 또한 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 입찰 전 권리관계 및 명도 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 10층 건물 내 다수의 호실(오피스텔 20호, 다세대 16세대)로 구성되어 있어, 건물 관리 및 유지보수 측면에서 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 임차인 전민송은 대항력이 없으나, 보증금 1억원에 대한 배당이 원활히 이루어지지 않는 극히 드문 상황이 발생할 경우, 관련 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. (단, 현재 분석상으로는 인수 부담 없음)

* 주거용으로 이용 중인 오피스텔의 경우, 주택임대차보호법 등 관련 법규 적용 시 복합적인 해석이 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 금정구 부곡동의 온천장역 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다.

* 입지, 교통, 생활 편의성 등 기본적인 조건이 우수하며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하로 정리되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

* 중복사건, 공동담보 등 특수성은 존재하지만, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 또는 실거주 목적 모두에서 고려해볼 만한 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 온천장역 초역세권 입지로 향후 지가 상승 및 임대 수요 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물 준공 연차가 짧아(2019년) 즉각적인 대규모 수리 및 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 임대차 관리 측면에서 비교적 용이합니다.

* 감정가 144,000,000원을 기준으로, 시장 시세 대비 저평가되었다면 시세 차익과 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 본건 감정가 144,000,000원은 3.3㎡당 약 7,965,000원 수준입니다.

* 온천장역 인근의 신축급 오피스텔 시세는 전용면적 기준 3.3㎡당 800만원에서 1000만원 이상까지 형성되는 경향이 있습니다.

* 추가적인 시장 조사 결과, 유사한 조건의 오피스텔(전용 50~60㎡대)이 1억 7천만원에서 2억 2천만원 선에서 거래되거나 호가가 형성되어 있으며, 월세는 보증금 1000만원 기준 월 60~80만원 수준으로 파악되었습니다.

* 본건의 감정가는 현재 시장 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 10층 건물 중 3층에 위치하며, 주거용 또는 업무용으로 활용 가능한 오피스텔로서, 온천장역 역세권이라는 입지적 강점을 지니고 있습니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 권리나 임차인의 보증금 부담이 없다는 점은 입찰 참여에 긍정적인 요소입니다.

* 중복사건, 공동담보 등 특수성을 감안하더라도, 현재 시세를 고려했을 때 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

* 시세 상단인 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 범위 내에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 175,000,000원 (감정가 144,000,000원 대비 약 110% ~ 121% 수준)

* 상기 예상 입찰가는 현재까지의 시세 분석 및 일반적인 경매 시장 상황을 고려한 수치이며, 실제 현장 답사, 추가적인 시세 조사, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.