나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [31] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 9층903호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (31)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 9층903호 (신주소: 부산광역시 금정구 동현로16번길 88)

* 용도: 다세대주택 (공동주택으로 이용 중인 것으로 보고됨)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제9층 제903호

* 사용승인일: 2019년 08월 08일

* 감정가: 97,000,000원

2.3. 면적 정보

* 토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

* 토지지분: 5.647370486656202㎡ (약 1.71평)

* 건물면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

* 건물지분: 15.9㎡ (약 4.81평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

2.5. 특이사항

* 중복사건

* 현칭: '품에안은' (주택으로 이용 중)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 해당 건물은 총 1개동으로 업무시설(오피스텔) 20개 호실과 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 주위 환경 및 제반 입지조건은 보통으로 평가됩니다.

3.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

3.3. 도로 상태

* 본건 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 접하고 있습니다.

* 기계식 주차 시설이 마련되어 있습니다.

3.4. 토지이용계획

* 준주거지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (54m 이하) (건축법)

4. 권리분석

* 본 경매는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 채권자는 구OOOOOOOO입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 등 특이사항 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 이는 경매로 인해 임차권이 소멸되고, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다.

* 임차인 관련 주의 사항:

* 현재 해당 물건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 상권분석

* 본건이 위치한 부산 금정구 부곡동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

* 온천장역 인근으로 유동인구가 있으며, 다세대주택 및 오피스텔이 밀집하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지, 시장 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 다만, 본건의 면적(15.90㎡)이 소형인 점을 감안할 때, 1인 가구나 임대 수익 목적의 투자가 적합할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 온천장역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근에 시장, 근린생활시설, 행정복지센터 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 편의를 기대할 수 있습니다.

* 의료: 온천장역 주변 상권에 병원 및 의원 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행될 수 있습니다. 이 경우 경매 절차 진행이나 취소 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 주용도와 이용 현황의 차이: 건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)로 분류될 가능성이 있으나, 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 보고되었습니다. 이는 향후 건물 활용이나 관련 민원에서 문제가 될 소지가 있습니다.

* 소형 면적: 15.90㎡의 소형 면적은 활용도나 환금성 측면에서 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 이는 일반적인 검색 결과에 따른 것이므로 현장 방문 시 재확인 필요)

8. 종합 의견

본건은 부산 금정구의 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 소형 다세대주택(또는 오피스텔)입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 인수할 임차인의 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 중복사건 여부 및 건물 주용도와 실제 이용 현황 간의 잠재적 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 소형 면적이라는 점은 투자 접근성을 높일 수도 있으나, 향후 활용 방안을 신중히 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 온천장역 도보권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2019년에 사용승인이 완료되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 소형 면적의 활용성: 1인 가구 임대 수요에 적합한 소형 면적입니다.

10. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본 건과 같이 소형 면적(15.90㎡)의 신축 건물은 평당 가격이 상대적으로 높게 형성될 수 있습니다. 제공된 최근 매매 사례(경향테크빌, 거성빌라2동)는 면적이 더 크고 건축 연도가 오래되었으나, 이를 바탕으로 본 건의 감정가(97,000,000원)를 고려하여 예상 입찰가를 산정했습니다.

* 감정가: 97,000,000원

* 감정가 기준 평당가: 약 20,130,000원/평 (15.90㎡ 기준)

* 경향테크빌(2002년식, 64.445㎡) 시세: 약 1.77백만원/㎡

* 거성빌라2동(1995년식, 65.33㎡) 시세: 약 3.44백만원/㎡

본건은 신축 건물이라는 점에서 감정가가 합리적으로 산정된 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 특성상 유찰 가능성 및 경쟁률을 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 98,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.