나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [33] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 10층1001호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (33)

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8, 10층 1001호

* 용도: 다세대주택 (복합 건물 내)

* 건물 규모: 총 10층 건물 내 10층 1001호

* 건물 사용승인일: 2019년 8월 8일

* 감정가: 182,000,000원 (일억팔천이백만원)

* 토지면적: 10.52㎡ (약 3.18평)

* 전용면적 (건물면적): 29.63㎡ (약 8.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구덕 (등기부상)

* 주요 특징: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '부곡4동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 '온천장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

* 토지 현황: 본건 토지는 세장형이며, 인접지와 대체로 등고평탄한 상태입니다. 현재 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 본건은 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 8월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기 현황:

* 소유권보존: 주식회사지민개발 (2019.08.21)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019.08.21, 2,376,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 주식회사제이비개발 (2020.03.17)

* 주택임차권: 이지호 (2019.09.23 전입, 2019.09.06 확정, 120,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 구덕 (2024.08.20, 2,062,308,389원) - 말소 예정

* 압류: 수영세무서장, 해운대세무서장 - 말소 예정

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 2,496,000,000원

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 이지호 씨는 2019년 9월 23일 전입하였고, 2019년 9월 6일 확정일자를 받았으나, 말소기준권리인 근저당권보다 늦은 순위이므로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 보증금 120,000,000원 중 인수되는 금액은 없습니다.

4. 상권분석

* 건물 구성: 해당 건물은 총 1개동으로, 20개호의 업무시설(오피스텔)과 16세대의 공동주택(다세대주택)으로 구성된 복합 건물입니다. 본건은 이 건물 내 10층 1001호이며, 주거용 오피스텔 또는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 주변 상권: 본건이 위치한 부곡동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있습니다. '부곡4동 행정복지센터', 시장, 각종 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설은 잘 갖춰진 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 온천장역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 주변으로 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근에 시장, 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. (구체적인 시설 정보는 별도 현장 조사 필요)

* 교육시설: 주변 지역에는 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 학군 정보는 별도 조사 필요)

* 주거 환경: 오피스텔과 다세대주택이 밀집한 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 해당 물건은 중복 사건 및 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차 진행 중 추가적인 법적 이슈나 복잡성이 발생할 가능성이 있음을 시사합니다. 다만, 권리분석 결과에 따르면 이러한 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 용도 혼합: 건물 내에 업무시설과 공동주택이 혼재되어 있어, 건물 관리나 입주민 간의 유지보수, 사용 등에 있어 분쟁의 소지가 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

* 기계식 주차시설: 본 건물은 기계식 주차 시설을 갖추고 있습니다. 이는 차량 이용자의 편의성 측면에서 고려될 수 있으며, 향후 유지보수 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설 유무: 인근 지역에 대한 일반적인 지도 및 검색을 통한 조사 결과, 주거 및 상업 시설이 주로 분포하고 있어 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 금정구 부곡동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 건물 내 오피스텔/다세대주택으로, 온천장역 역세권이라는 우수한 입지와 편리한 교통 조건을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 1억 8,200만원으로 책정되었으나, 총 채무액이 24억 9,600만원에 달하여 다수의 유찰을 통해 시세 대비 현저히 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 기대되는 물건입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없으며, 임차인 이지호 씨는 대항력이 없어 보증금 전액이 소멸될 것으로 보입니다.

* 건축물대장상 업무시설과 공동주택으로 등록되어 있어, 실제 이용 현황 및 관련 법규 확인이 필요하나, 현재는 주거 용도로 활용되고 있는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 연도(2019년 준공)의 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 향후 추가적인 대규모 유지보수나 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 부산도시철도 1호선 온천장역 인접으로 인한 높은 환금성과 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 주변 시세 대비 경매 물건으로서 상당 부분 저평가될 가능성이 높아, 시세 차익 실현을 노릴 수 있습니다.

* 총 채무액이 매우 높아 강제 매각 절차가 진행될 가능성이 높으며, 이를 통해 공격적인 입찰 전략으로 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 182,000,000원이나, 총 채무액이 매우 높아 다수의 유찰을 통해 상당한 가격 하락이 예상됩니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 건물 연식 및 면적이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 따라서, 본 건과 유사한 조건(연식, 면적, 위치)의 최근 실거래가 조사를 통한 추가적인 시세 분석이 필요합니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점, 신축 건물이라는 점, 그리고 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 산정해볼 수 있습니다.

* 다만, 이는 잠정적인 금액이며, 투자 결정 전 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 주변 시세에 대한 면밀한 추가 분석을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.