나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [32] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 9층904호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (32)

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8, 9층 904호

* 용도: 다세대주택 (건축물 현황상 업무시설 및 공동주택 혼합)

* 감정가: 145,000,000원

* 토지 면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

* 토지 지분: 8.40357142857143㎡ (약 2.54평)

* 건물 면적 (전용면적): 23.66㎡ (약 7.16평)

* 건물 지분: 23.66㎡ (약 7.16평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보 (추가 확인 필요)

* 주의사항: 현칭 '품에안은'

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '부곡4동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치.

* 건물 구성: 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 본건은 9층 904호입니다.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장, 각종 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 '온천장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1. 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2019-08-21).

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(양 , 을2), 및 본 경매 개시 결정(갑3) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부 상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-30

* 확정일자: 2019-12-10

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 없음. (을2 주택임차권이 말소 예정으로 확인됨).

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 건물은 업무시설과 다세대주택이 혼합된 복합 건물로, 소형 면적을 중심으로 1인 가구 또는 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수요가 존재할 것으로 보입니다.

* 인근에 시장 및 다양한 근린생활시설이 발달하여 상권의 활성화 정도가 양호한 편입니다.

* 지하철역(온천장역)이 인접한 역세권으로 기본적인 상권 유동인구 확보가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 부곡4동 행정복지센터, 부곡시장, 마트, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통시설: 부산도시철도 1호선 온천장역 도보 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중에 있습니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본 물건의 위치가 일반적인 주거 및 상업 지역 내에 있어, 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사를 권장합니다)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 사건 정보에 중복사건 및 공동담보 관련 기재가 있어, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 예상치 못한 채무 부담이 발생할 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (등기부 상으로는 권리 관계가 정리되는 것으로 보이나, 추가 확인은 필수입니다.)

* 건물 관리 및 유지보수: 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이나, 향후 관리비 증가 및 시설 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 시장 변동성: 공실 발생 시 임대 수입 감소로 이어질 수 있으며, 지역 경제 상황에 따른 임대료 변동 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치하며, 2019년 준공된 비교적 신축의 복합 건물 내 소형 주거/업무 시설입니다.

* 지하철역과 가깝고 주변 상권이 잘 발달되어 있어 입지 조건은 양호한 편으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 사건 정보에 언급된 중복사건 및 공동담보 내용에 대한 추가적인 확인은 반드시 필요합니다.

* 감정가 대비 낙찰가율 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 전략 수립이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인되어 건물 상태 및 상품성이 우수합니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 온천장역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 소형 면적: 23.66㎡(약 7.16평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체를 위한 임대 수요 창출에 유리합니다.

* 복합 용도: 업무시설과 다세대주택이 혼합된 건물로, 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 145,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보(2026년 2월)에 따르면, 경향테크빌(2002년 준공, 전용면적 64.445㎡)은 114,500,000원에 거래되었습니다. 이는 약 1,776,000원/㎡ (약 5,880,000원/평) 수준입니다.

* 거성빌라2동(1995년 준공, 전용면적 65.33㎡)은 225,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 3,444,000원/㎡ (약 11,440,000원/평) 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 23.66㎡ 기준 약 6,128,000원/㎡ (약 20,251,000원/평)으로, 분석된 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 건물의 신축 연도(2019년)를 고려하더라도 가격 차이가 있습니다.

* 권리 인수 비용: 0원

* 종합 의견: 본 건은 신축 연도, 역세권 입지, 소형 면적이라는 장점을 가지고 있으나, 주변 시세 및 감정가와의 격차를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 116,000,000원 ~ 130,000,000원 (감정가의 약 80% ~ 90%)

* 추천 입찰가는 약 120,000,000원 내외로, 상세한 시세 조사와 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.