나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [30] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 9층902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (30)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 9층902호

용도: 다세대주택

감정가: 97,000,000원

토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

토지지분: 5.647370486656202㎡ (약 1.71평)

건물면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

건물지분: 15.9㎡ (약 4.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 현칭 '품에안은', 공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '부곡4동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있음. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됨. [cite:metadata]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '온천장역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호함. [cite:metadata]

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 제9층 제902호임. 사용승인일은 2019년 08월 08일임. 외벽은 드라이비트 마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감(추정), 창호는 샷시창 구조임. [cite:metadata]

2.4. 건물 이용상태

본 건은 9층 902호로, 건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됨. [cite:metadata]

2.5. 설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워 설비 등이 되어 있음. [cite:metadata]

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임. [cite:metadata]

2.7. 인접 도로상태 등

본 건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설이 설치되어 있음. [cite:metadata]

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>), 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)<건축법>에 해당함. [cite:metadata]

2.9. 공부와의 차이

없음. [cite:metadata]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024-10-16

* 확정일자: 2024-10-18

* 배당신고일자: 2024-10-23

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않음. [cite:metadata]

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보는 인근 다세대주택의 최근 매매 사례이며, 면적과 건축 연도가 본건과 다소 차이가 있음.

- '경향테크빌'(338-2번지, 2002년식, 64.445㎡): 2026년 2월 11,450만원에 거래됨. 평당 약 58.7만원 수준.

- '거성빌라2동'(730-4번지, 1995년식, 65.33㎡): 2026년 2월 22,500만원에 거래됨. 평당 약 113.8만원 수준.

본건은 2019년 준공된 신축 건물 내 소형 유닛(15.90㎡)으로, 이러한 면적과 연식의 오피스텔/도시형생활주택은 일반적으로 평당 가격이 더 높게 형성될 수 있음. 인근 '품에안은 오피스텔'의 경우, 유사 면적(약 15-20㎡)의 소형 오피스텔이 2019년식 건물 기준으로 8,000만원에서 11,000만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됨.

4.2. 생활 편의시설

본건은 '부곡4동 행정복지센터' 인근에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리함. [cite:metadata]

4.3. 교통 편의시설

부산도시철도 1호선 '온천장역'이 인근에 소재하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성 또한 양호함. [cite:metadata]

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복사건

사건번호 2024타경61119 (30)은 중복사건으로 관련 정보 확인이 필요함. [cite:metadata]

5.2. 토지이용계획

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제한사항이 있을 수 있음. [cite:metadata]

5.3. 주변 시설

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 가축사육제한구역 등 환경 규제가 존재함.

6. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물에 소재한 소형 주거용/업무용 유닛임. 입지 조건 및 교통 환경이 양호하며, 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적임. 다만, 소형 면적임을 감안할 때 감정가(9700만원)가 시세 대비 다소 높은 수준일 수 있으나, 신축 연식 및 지역 내 소형 유닛의 수요를 고려하면 시장성 자체는 유지될 것으로 판단됨. 중복사건이라는 특이사항은 추가적인 조사가 필요함.

7. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공)으로 하자 및 관리 용이성 우수.

* 부산 도시철도 1호선 온천장역 인근으로 교통 편리.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 및 인수 부담 적음.

* 소형 면적으로 1인 가구 및 소액 투자 수요 기대 가능.

8. 예상 입찰가

감정가는 97,000,000원이며, 임차인의 대항력이 없고 인수 부담이 없는 점, 건물이 신축이라는 점을 고려하면 감정가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰 가능성도 있음. 그러나 보수적인 관점에서 시세 대비 적정 가치 접근을 위해 감정가의 90~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있음.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 92,000,000원

(본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로 참고용으로 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.