나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [20] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (20)

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8, 6층 604호 (부산광역시 금정구 동현로16번길 88)

* 건물명: 품에안은오피스텔

* 용도: 업무시설(오피스텔) / 주거용 오피스텔로 이용 중 보고됨

* 감정가: 144,000,000원

* 토지면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

* 건물면적 (전용면적): 29.89㎡ (약 9.04평)

* 건축물 현황:

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 6층 604호

* 사용승인일: 2019년 8월 8일

* 총 호실 수: 업무시설 20호실, 공동주택(다세대주택) 16세대 (총 36호실/세대)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구덕 (부산지방법원 2024타경61119)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 상황은 양호함.

* 토지이용계획: 본건은 준주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당함.

* 인접 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자 2019-08-21, 채권최고액 2,376,000,000원)이 말소기준권리임. 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 강유선: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-07-25, 확정일자 2022-06-24, 배당신고일자 2024-07-19. 대항력 없음. 본 경매 절차에서 배당받을 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 총 인수 보증금: 0원.

* 등기부채권 총액: 약 24억 5천 6백만원 (주요 권리 합계)

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주변에 시장과 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음. 오피스텔 및 다세대주택이 밀집되어 있어 배후 수요는 일정 수준 확보될 것으로 보이며, 이는 상권의 안정성에 기여할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "부곡4동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 주변 상가들을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 부산도시철도 1호선 "온천장역"을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 수월함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 해당 물건은 중복사건 및 공동담보로 묶여 있어, 경매 진행이 복잡하거나 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있음. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 절차상 지연을 야기할 가능성이 있음.

* 이용 현황과 공부상 용도 불일치 가능성: '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, '주거용 오피스텔'로 이용 중이라는 보고가 있어 실제 이용 현황과 공부상 용도 간 차이가 있을 수 있음. 이는 추후 세금, 재산권 행사, 또는 민원 발생 시 영향을 줄 수 있음.

* 건축법상 제한: 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있음.

* 임차인 관련: 강유선 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금이 0원이므로 낙찰자에게 부담은 없으나, 배당신고를 하였으므로 배당 순위 및 실제 배당 여부에 따라 절차상의 변수가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 금정구 부곡동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 온천장역 초역세권에 속하여 교통 편의성이 높고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음. 총 36호실/세대로 구성되어 있으며, 해당 호실은 6층 604호임. 감정가는 144,000,000원으로 제시되었으나, 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 투자 시 유의해야 할 부분임. 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리나 임차보증금은 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됨. 다만, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 온천장역 인근으로 우수한 교통 접근성을 자랑함.

* 신축 건물: 2019년에 사용 승인된 건물로 시설 및 외관 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 안정적인 수요: 오피스텔 및 다세대주택이 혼합된 지역으로, 임대 수요가 비교적 안정적으로 유지될 것으로 보임.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 낙찰 시 권리상의 부담이 적고, 인수되는 임차보증금이 없어 명도에 대한 부담이 최소화됨.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 144,000,000원임.

* 부동산 시장 조사 결과, 금정구 부곡동 지역에서 본건과 유사한 면적(약 9평)의 신축 오피스텔은 평균적으로 1억 4천만원에서 1억 6천만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 확인하였음. 특히 2019년 준공된 건물의 경우, 입지와 관리 상태에 따라 시세가 변동될 수 있음.

* 본 건은 채권 총액이 감정가보다 현저히 높아 유찰 가능성을 배제할 수 없으나, 온천장역 역세권이라는 입지적 장점과 비교적 신축 건물임을 고려할 때, 시세 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 발생할 수 있음.

* 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 보증금 부담은 없음.

* 위의 분석을 종합해 볼 때, 감정가 144,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여 135,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있음. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 달라질 수 있으며, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.