나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [18] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2024타경61119 (18) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 금정구 부곡동 393-8번지, 6층 602호입니다.

용도는 오피스텔이며, 업무시설 또는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되었습니다.

감정평가액은 85,000,000원입니다.

토지 면적은 6.25㎡ (약 1.89평)이며, 토지 지분 면적은 6.254729199372057㎡ (약 1.89평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 17.61㎡ (약 5.33평)이며, 건물 지분 면적은 17.61㎡ (약 5.33평)입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 구덕 (구OOOOOOOO)입니다.

특이사항으로는 중복사건 및 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 현 명칭은 '품에안은'이며, 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중으로 보고되었습니다.

건축물대장상으로는 총 10층 건물 중 6층 602호에 해당하며, 사용승인일은 2019년 8월 8일입니다. 전유부분 면적은 17.61㎡입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭 "품에안은오피스텔" 제6층 제602호입니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위 환경 및 전반적인 입지 조건은 보통으로 평가됩니다.

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 부산 도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있으며, 기계식 주차시설이 설치되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 8월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (등기부상 지상권만 예외적으로 언급되었으나, 일반적으로는 모두 소멸 대상입니다).

채권자 구덕의 임의경매 신청으로 진행되는 물건입니다.

등기부상 채권 총액은 2,456,000,000원입니다.

임차인 현황으로 전원주 씨가 있으나, 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 12월 7일, 확정일자 2020년 11월 13일로 등기되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

해당 임차권은 2024년 9월 23일 말소 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부곡동 일대는 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있으며, 오피스텔, 시장, 다양한 근린생활시설이 공존하는 상업 및 주거 복합 지역입니다.

건물 자체는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 구성되어 있으며, 본건 호실은 업무시설(오피스텔) 또는 주거용 오피스텔로 활용되고 있습니다.

주변에 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건까지 차량 접근이 용이하며, 도보 거리에 버스 정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 부곡4동 행정복지센터가 있으며, 시장 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 수반될 수 있습니다.

건물 내 오피스텔 유닛들이 업무시설 또는 주거용으로 복합 사용되고 있어, 향후 임대 및 매매 시 이용 용도에 따른 고려가 필요할 수 있습니다.

등기부 채권 총액이 85,000,000원의 감정가에 비해 매우 높아 (2,456,000,000원), 건물 전체의 담보 부담이 상당히 높다는 점은 시장 가치 측면에서 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

기계식 주차시설의 경우, 이용 편의성이나 유지보수 측면에서 일반 주차 타워 대비 단점이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 부곡동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하다는 장점이 있습니다. 2019년에 사용 승인된 건물로 비교적 상태가 양호합니다. 감정가는 8,500만원으로 책정되었으며, 전용 면적이 17.61㎡(약 5.33평)으로 협소한 편입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 다만, 높은 채권 총액과 공동담보/중복사건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

온천장역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

전용면적 17.61㎡(약 5.33평)의 소형 평형으로 1인 가구 임대 수익용이나 소규모 사무실 용도로 활용 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건은 전용면적 17.61㎡(약 5.33평)에 대한 감정가가 8,500만원입니다. 이를 평당 감정가로 환산하면 약 1,590만원 수준입니다. 신축 건물이라는 점과 온천장역 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때, 감정가는 시장 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다. 다만, 주변 유사 오피스텔의 실제 거래 가격 및 임대 시세에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 정확한 시장 가치를 파악할 수 있습니다. 본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

인수 보증금이 없다는 점을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 8,500만원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다. 이에 따라 7,500만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 향후 주변 시세 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.