나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [29] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 9층901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (29)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8, 9층901호

용도: 공동주택(다세대주택)으로 이용중

감정가: 182,000,000원

토지면적: 10.52㎡ (약 3.18평)

건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2019년 8월 8일

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 건물이 소재하는 지역은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다. 본건은 준주거지역에 속하며, 도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다. 주변을 지도상으로 확인한 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으며, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부산지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 구OOOOOOOO이며, 등기부상 채권 총액은 약 25억 2백만원으로 확인됩니다.

말소기준권리는 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 23억 7천6백만원)입니다.

매각으로 인해 을2 주택임차권(송현익, 1억 2천6백만원) 및 부산지방법원의 임의경매개시결정(구덕, 20억 6천2백3십8만3천8백89원) 등 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

임차인 현황상 송현익 씨가 있으나, 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 매수 시 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

건물은 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다. 본건(9층 901호)은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 보고되었습니다. 주변에 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 온천장역 인근 지역으로 유동인구와 배후수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 9층에 위치합니다.

사용승인일이 2019년 8월 8일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내외부 마감은 드라이비트, 고벽돌, 벽지, 타일 등으로 되어 있으며, 샷시창 구조입니다.

위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

남동측과 북동측으로 도로에 접해 있으며, 기계식 주차시설이 설치되어 있습니다.

가까운 거리에 지하철역과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

감정평가서 요약에 언급된 '현칭 '품에안은''이라는 특이사항은 건물 또는 호실의 명칭과 관련된 것으로, 향후 관리 및 이용 시 참고해야 할 사항입니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다를 경우(업무시설/오피스텔과 다세대주택 혼합) 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 보고되었습니다.

등기부상 채권 총액이 매우 높아, 유찰 가능성 또는 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 온천장역 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 공동주택(다세대주택)입니다.

교통이 편리하고 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도가 상대적으로 용이할 수 있습니다.

다만, 건물 내 오피스텔과 다세대주택이 혼합되어 있다는 점, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

온천장역과 가까워 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

인수되는 권리가 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

향후 금정구 지역의 주택 시장 상황 및 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 182,000,000원입니다.

건물의 신축 연도(2019년)를 감안할 때, 감정가는 시세를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

비교 대상 물건들의 최근 매매 정보(2002년식, 64.445㎡ 기준 약 1억 1천4백5십만원)는 본건과의 면적 및 건축 연식 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

하지만, 본건은 2019년식으로 신축이며, 경매 진행 시 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 하향한 가격에서 경쟁이 발생할 수 있습니다.

보수적인 관점에서 예상 입찰가를 175,000,000원으로 제안합니다. (이는 현장 조사 및 추가적인 시세 확인 후 조정이 필요할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.