나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [22] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (22)

채권자: 구OOOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 중복사건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 7층702호

현칭: '품에안은' (건물명: 품에안은오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물

건축연도: 2019년 08월 08일 사용승인

주용도: 공동주택(다세대주택) (건축물대장상 업무시설 및 공동주택 혼합)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

토지지분: 5.647370486656202㎡ (약 1.71평)

건물면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

건물지분: 15.9㎡ (약 4.81평)

감정가: 97,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건은 부동산 임의경매로, 경매 신청 채권자(구OOOOOOOO)의 근저당권 등이 말소기준권리가 되어, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 03월 04일

* 확정일자: 2024년 03월 04일

* 배당신고일자: 2024년 09월 23일

* 대항력: 없음

대항력 없는 임차인이므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 임차인의 배당 여부는 배당 신고일을 기준으로 확인되므로, 잔여 보증금 발생 가능성은 낮으나 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내/외부 구성

본 건물은 2019년에 준공된 10층 높이의 철근콘크리트 구조 건물입니다. 총 1개동으로, 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성된 복합 건물입니다. 본건은 7층 702호이며, 소형 면적(15.90㎡)으로 오피스텔 용도로 이용되었을 가능성이 높습니다. 기계식 주차시설이 구비되어 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 각종 근린생활시설과 시장 등이 발달해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

생활에 필요한 각종 편의시설이 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 이용

부산도시철도 1호선 온천장역을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.3. 공공 시설

부곡4동 행정복지센터가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대해 여러 건의 경매 사건이 진행될 수 있는 중복 사건입니다. 이는 절차상 혼란을 야기하거나 낙찰 후 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 소형 면적

본건의 건물 면적은 15.90㎡(약 4.8평)으로 매우 작습니다. 이는 투자 또는 실거주 시 활용도에 제약을 줄 수 있으며, 향후 매각 시에도 고려될 요소입니다.

6.3. 임차인 관련

대항력 없는 임차인으로 인수되는 보증금은 없으나, 배당 절차에 따른 최종 명도 가능성 및 명도 비용 발생 여부를 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 신축급 소형 건물로, 부산 지하철 1호선 온천장역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 업무시설과 공동주택이 혼합된 형태이며, 본건은 소형 면적(15.90㎡)으로 공급됩니다. 감정가 9,700만원은 신축 연식과 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 중복 사건이라는 특이사항이 있으나, 권리상 인수되는 내용은 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2019년 사용승인)

* 온천장역 역세권의 뛰어난 교통 접근성

* 부동산 임의경매로 권리관계가 명확하며 인수되는 권리 없음

* 소형 면적으로 투자 진입이 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,700만원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여 시세 및 주변 유사 물건의 거래 동향을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 2002년식의 경향테크빌(64.445㎡)이 11,450만원에 거래되었으며, 이는 약 177.66만원/㎡의 가격입니다. 본건의 감정가는 15.90㎡에 9,700만원으로, 약 610.06만원/㎡의 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 건물의 신축 연식(2019년)과 온천장역 역세권의 입지가 반영된 결과로 분석됩니다.

신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 보수적인 접근 시 감정가의 80% 수준인 약 7,760만원부터, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 90% 수준인 약 8,730만원까지도 고려해볼 수 있습니다.

추가적으로 인근 신축 소형 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세를 면밀히 조사하여 최종 입찰 가격을 산정하는 것을 권장합니다.

최종 예상 입찰가 범위: 7,760만원 ~ 8,730만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.