나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [26] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 8층802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (26)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 8층802호

용도: 다세대주택 (건물 전체는 업무시설 및 공동주택 혼합)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구

1.2. 건물 개요

건축물명: 품에안은오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 (2019년 8월 8일 사용승인)

구성: 업무시설(오피스텔) 20호, 공동주택(다세대주택) 16세대

해당 물건: 8층 802호

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

토지지분: 5.647370486656202㎡ (약 1.71평)

건물면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

건물지분: 15.9㎡ (약 4.81평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 97,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 현칭 '품에안은'으로 표기됨. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 보고됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '부곡4동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 부산도시철도 1호선 '온천장역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 지역 분석 (토지이용계획)

토지이용계획상으로는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건 건물 등기부에는 소유권보존, 근저당권(말소기준권리), 주택임차권(말소), 소유권이전, 임의경매 개시결정 등의 권리 내역이 기재되어 있습니다.

총 등기부채권액 합계는 약 2,406,000,000원입니다.

3.2. 권리 분석

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2,376,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 현재 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 유나원(유 )은 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원으로 등재되어 있으며, 전입일자는 2019년 12월 31일, 확정일자는 2019년 12월 13일입니다.

그러나 해당 임차인의 주택임차권은 등기부상 말소되었으며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서, 임차인의 보증금 30,000,000원은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

온천장역 등 대중교통 이용이 편리하며, 행정복지센터, 시장, 상업시설 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 유무 (검색 결과)

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/물리적 리스크

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행에 있어 일부 복잡성이 있을 수 있습니다.

건물 전체의 근저당권 설정액이 감정가 대비 매우 높아 채무 규모가 상당함을 인지해야 합니다.

5.2. 특이사항 분석

감정평가서상 본 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)으로 구성된 복합 건물입니다. 해당 물건(802호)의 면적(15.90㎡)은 전용면적 기준으로 매우 작습니다.

제공된 주변 시세 분석 자료(60㎡ 이상의 다세대주택 거래 사례)와 본건의 감정가(9,700만원 for 15.90㎡) 간에는 면적당 가격 차이가 상당한 편입니다. 이는 동일 건물 내 유사 면적의 소형 유닛 시세나, 감정평가 기준과의 차이에서 비롯될 수 있으므로, 입찰 시 면적 대비 가치 평가에 신중할 필요가 있습니다.

6. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공)으로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 부산 도시철도 1호선 온천장역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구나 소형 투자 물건으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 금정구 부곡동에 위치한 신축 복합 건물 내 소형 주택/업무시설입니다. 입지 및 교통은 양호한 편이며, 권리관계상 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 주변의 일반적인 다세대주택 시세와 비교했을 때 면적당 감정가가 높게 책정된 경향이 있어, 실제 가치 평가에 있어 보다 면밀한 분석이 요구됩니다. 소형 평수의 임대 수익 또는 직접 거주 목적의 투자 관점에서 접근할 수 있으나, 면적 대비 높은 감정가를 고려하여 신중한 입찰이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

제공된 감정가 97,000,000원을 기준으로, 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여 보수적으로 접근 시 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 약 82,000,000원 수준으로 산정할 수 있습니다. (감정가 97,000,000원 x 85%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.