나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [28] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 8층804호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (28)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8, 8층 804호

건물용도: 공동주택(다세대주택) / 업무시설(오피스텔)

감정가: 145,000,000원

토지면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

토지 지분: 8.40357142857143㎡ (약 2.54평)

건물면적: 23.66㎡ (약 7.16평)

건물 지분: 23.66㎡ (약 7.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구덕

건축물 사용승인일: 2019년 08월 08일

건물 총 층수: 10층

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치함. 건물은 총 1개동 10층으로, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있음. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리하고 제반 교통 상황은 양호함.

주변 시설: "부곡4동 행정복지센터", 시장, 각종 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호함. 지도상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 08월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권임.

소멸되는 권리: 본건 부동산에 설정된 근저당권, 임의경매개시결정, 주택임차권 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 17일

* 확정일자: 2021년 08월 09일

* 배당신고일자: 2024년 10월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음. 그러나 배당 신고 후 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 금정구 부곡동은 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 지역으로, 다양한 주거 형태와 상업 시설이 밀집하여 배후 수요가 충분한 편임. "부곡4동 행정복지센터"와 "온천장역" 인근으로 유동인구가 있어 상권이 형성되어 있음.

비교 물건 시세:

* 인근 '경향테크빌'(2002년식, 64.445㎡)은 2026년 2월 114,500,000원(약 177.6만원/㎡)에 거래되었음.

* 인근 '거성빌라2동'(1995년식, 65.33㎡)은 2026년 2월 225,000,000원(약 344.4만원/㎡)에 거래되었음.

* 본건(23.66㎡)의 감정가는 145,000,000원으로, ㎡당 약 612.8만원에 해당함. 이는 비교 물건 대비 다소 높은 수준이나, 2019년 신축 연도를 고려하면 일부 반영된 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 행정복지센터, 시장, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

교통시설: 부산도시철도 1호선 "온천장역"을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 접근성이 우수함.

교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 다수 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 등기부 채권 총액이 2,456,000,000원으로 감정가 대비 매우 높아 채무 관계가 복잡했음을 알 수 있음. (단, 본건은 채권자의 임의경매로 진행됨)

명도 리스크: 비록 대항력은 없으나, 임차인이 보증금 80,000,000원을 신고하였고 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 추가 비용이 발생할 수 있음.

감정가 대비 시세 편차: 본건의 ㎡당 가격(약 612.8만원)이 인근 신축이 아닌 비교적 오래된 유사 물건(경향테크빌, 약 177.6만원/㎡) 대비 상당이 높아, 실제 경매 현장에서 시장의 평가와 괴리가 있을 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 금정구 부곡동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔/다세대주택으로, 교통 편의성과 생활 인프라가 우수한 편임. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 임차인 관련 명도 이슈가 잠재적 리스크로 존재함. 특히 감정가가 주변 시세 대비 높아 보이는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 측면에서 유리함.

우수한 입지: 온천장역 역세권으로 교통이 편리하고, 생활 편의시설 접근성이 좋음.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 행사에 유리함.

잠재적 가치: 부산 시내의 주거용 오피스텔 또는 소형 다세대주택으로서의 임대 및 시세 차익 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원임.

인근 비교 물건 중 2002년식 '경향테크빌'(64.445㎡)이 114,500,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 ㎡당 가격이 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됨.

다만, 본건이 2019년 신축이라는 점을 감안하여 감정가를 기준으로 하되, 명도 리스크 및 시장 가격과의 편차를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

인수되는 임차인 보증금이 없어 입찰가 산정에 추가 부담은 없으나, 소유권 이전 후 명도에 소요될 시간과 비용을 감안해야 함.

이에, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서, 주변 실거래가 및 향후 시세 변동 가능성, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.