나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [24] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 7층704호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (24)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구덕

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8, 7층 704호

용도: 집합건물 (업무시설 및 공동주택 혼합) / 주거용 오피스텔 (실제 이용 현황)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제7층 제704호

사용승인일: 2019년 8월 8일

건축물명: 품에안은 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

토지지분: 8.40357142857143㎡ (약 2.54평)

건물면적: 23.66㎡ (약 7.16평)

건물지분: 23.66㎡ (약 7.16평)

1.4. 가격 정보

감정가: 145,000,000원

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.6. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건임.

현칭 '품에안은' 오피스텔로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '부곡4동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전체적인 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 '온천장역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 종합적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로

본 건 건물은 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 건물 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 8월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다. 소유권보존, 소유권이전, 전세권설정, 주택임차권, 임의경매개시결정 등기 등이 등기부등본에 기재되어 있으나, 대부분 말소 예정 또는 이미 말소된 권리들입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김미라

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-03

확정일자: 2024-10-16

배당신고일자: 2024-10-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박창영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-03

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 을1 근저당권이 말소기준권리이며, 기타 을2 전세권, 을3 주택임차권 등은 말소 처리될 예정입니다. 임차인 현황에서도 김미라, 박창영 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 '품에안은 오피스텔' 건물(동현로16번길 88) 또는 인근의 '경향테크빌'(338-2번지)의 경우, 2002년식 건물로 전용면적 약 64.45㎡(약 19.5평)의 다세대 주택이 2026년 2월에 114,500,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 587만원 수준입니다. 반면, 1995년식 '거성빌라2동'(730-4번지)은 전용면적 약 65.33㎡(약 19.7평)이 2026년 2월에 225,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,142만원 수준입니다.

4.2. 감정가 적정성 검토

본 건은 2019년 8월에 사용 승인된 신축급 건물에 해당하며, 면적은 23.66㎡(약 7.16평)입니다. 감정가는 145,000,000원으로, 평당 약 2,025만원 수준입니다. 이는 주변의 연식이 오래된 다세대 주택 시세보다 평당 가격이 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 하지만, 건물의 신축 연식, 오피스텔로서의 상품성, 그리고 소형 면적이라는 점을 감안하면, 특정 수요층에게는 합리적인 가격일 수 있습니다. 다만, 비교 대상 물건들의 연식 차이가 커 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 주변에는 부산 금정구 부곡동 행정복지센터가 인접해 있으며, 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택, 시장, 다양한 근린생활시설(상가, 식당, 마트 등)이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

본 건 인근에는 부산금정초등학교, 부곡중학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 금정구 일대에 병원, 의원, 약국 등 의료 시설이 잘 갖추어져 있어 의료 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본 건 소재지는 준주거지역으로, 가축사육제한구역 및 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다. 이는 향후 건물 증축이나 신축 시 용적률 및 높이에 일부 제한을 줄 수 있으나, 현존 건물에는 직접적인 영향을 미치지 않는 것으로 판단됩니다.

6.2. 기타 특이사항

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 복잡성이 다소 있을 수 있습니다. 다만, 등기부상 권리관계는 명확하여 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 대체로 주거 및 상업 기능이 혼합된 양호한 지역으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 2019년식 신축급 집합건물 내 소형 주거 공간입니다. 온천장역 역세권이라는 뛰어난 교통 여건과 주변의 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소 기준 권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없는 깨끗한 물건입니다. 건물 자체의 신축 연식과 소형 면적이라는 점이 특징이며, 실제 이용 현황은 주거용 오피스텔 또는 소형 다세대 주택으로 활용될 것으로 보입니다. 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 신축 연식을 감안할 때 투자 가치를 충분히 고려해 볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 신축 건물로 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

* 온천장역 도보 이용 가능한 역세권 입지로 교통이 매우 편리합니다.

* 23.66㎡ (약 7.16평)의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 추가 부담이 없습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높다는 점은 역으로 최저가 입찰을 통한 시세 차익의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 145,000,000원이며, 이는 23.66㎡ (약 7.16평) 면적 기준 평당 약 2,025만원 수준입니다. 인근 비교 대상 물건들의 연식이 오래되었음에도 불구하고 평당 가격이 낮은 점을 고려할 때, 본 건의 감정가가 다소 높다고 볼 수 있습니다. 하지만 신축 건물이라는 점과 소형 오피스텔로서의 수요를 감안해야 합니다.

인수되는 권리(보증금)가 없으므로, 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다. 주변의 연식 오래된 다세대 주택 거래가격을 고려하되, 신축 건물의 가치를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 예상 입찰가 범위를 감정가의 85% ~ 95% 수준으로 설정하는 것을 제안합니다.

최종 예상 입찰가: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

본 예상가는 주변 시세, 건물 상태, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 보다 면밀한 시세 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.