나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [27] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 8층803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (27)

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 8층803호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설 20개호 및 공동주택 16세대로 구성된 복합 건물)

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

* 토지지분: 5.65㎡ (약 1.71평)

* 건물면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

* 건물지분: 15.90㎡ (약 4.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 현칭 '품에안은'으로, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 보고됨.

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있으며, 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통시됩니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

* 건물은 총 1개동으로 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 본건은 8층 803호입니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며, 사용승인일은 2019년 8월 8일입니다.

* 토지는 세장형으로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 본건에 남동측 약 6미터, 북동측 약 4미터 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획은 준주거지역이며, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2019년 8월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(금2,376,000,000원)입니다.

* 등기부상 채권 총액은 2,381,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이세희

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024-03-11

* 확정일자: 2024-03-13

* 배당신고일자: 2024-04-11

* 대항력: 없음. (말소기준권리보다 후순위)

* 집합건물 등기부 요약 상 현재 소유자는 주식회사제이비개발이며, 모든 근저당 및 임의경매 개시 결정 등은 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 부산 금정구 부곡동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 시장, 근린생활시설이 발달해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 부산도시철도 1호선 온천장역이 인접하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 온천장역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 인근 시장 및 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 주거 환경: 다세대주택과 오피스텔이 혼재된 지역으로, 다양한 형태의 주거 수요를 충족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 여러 건의 경매가 얽혀 있거나 동일한 담보물을 공유하는 경우, 경매 진행 과정이 복잡해지거나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 이용: 건축물대장 상 업무시설과 공동주택이 혼재되어 있어, 층별 또는 호별 이용 용도에 따른 관리상의 차이가 존재할 수 있습니다.

* 혐오시설 확인: 주변 지도 검색을 통한 혐오시설(유해시설 등)의 존재 여부는 직접 확인이 필요합니다. (현재 제공된 정보로는 확인 불가)

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 금정구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 역세권의 좋은 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 등기부상 인수해야 할 권리가 없는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 다만, 중복사건 및 공동담보에 따른 복잡성, 건물 내 다양한 용도의 혼재 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 온천장역 인접으로 교통 요지 확보.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 내부 상태 양호 예상.

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

* 소형 면적: 15.90㎡ (약 4.81평)으로 소액 투자 접근 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 97,000,000원 (평당 약 20,160,000원)

* 주변 시세 분석:

* 경향테크빌 (부곡동 338-2, 2002년식, 64.445㎡): 2026년 2월 매매가 114,500,000원. (평당 약 17,760,000원)

* 거성빌라2동 (부곡동 730-4, 1995년식, 65.33㎡): 2026년 2월 매매가 225,000,000원. (평당 약 34,440,000원)

* 본건의 감정가는 주변 유사 면적의 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 경향테크빌의 면적 대비 가격을 고려할 때, 본건의 유사 면적 환산 시 평당 시세는 약 1,000만원대 후반에서 2,000만원대 초반으로 추정할 수 있습니다.

* 감정가 97,000,000원은 평당 약 2016만원으로, 최근 매매 사례 중 경향테크빌보다는 높고, 거성빌라2동과는 차이가 큽니다.

* 따라서, 현실적인 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 추정 입찰가 범위: 77,600,000원 ~ 87,300,000원.

* 성공적인 경매를 위해서는 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 최근 실거래가를 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.