나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [11] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (11)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 4층403호

용도: 오피스텔 (업무시설)

현칭: '품에안은'

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.61㎡ (약 5.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 85,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

건물은 총 1개동으로, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

부산도시철도 1호선 "온천장역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며, 본건은 제4층 제403호입니다.

건물 사용승인일은 2019년 08월 08일입니다.

외벽은 드라이비트 마감 및 고벽돌, 미장스톤 등이 사용되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감으로 추정됩니다. 창호는 샷시 구조입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용

토지는 세장형으로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 388,000원

전입일자(사업일자): 2024-09-09

배당신고일자: 2024-09-19

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인근에 부곡시장이라는 전통 시장이 있어 신선한 식재료 구입이 용이합니다.

또한, 개성 있는 카페들이 모여 있는 부곡동 카페거리가 형성되어 있으며, 부산대학교 주변에는 다양한 맛집과 상점들이 밀집해 있어 젊은 활기를 느낄 수 있습니다.

4.2. 지역 특징

본 물건이 속한 지역은 주거용 오피스텔 및 다세대주택이 혼재된 지역으로, 다양한 생활 편의시설과 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부곡4동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

시장, 마트, 병원, 각종 근린생활시설 등이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교통

부산도시철도 1호선 온천장역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 여가 및 문화

금정산, 금정산성, 범어사 등 역사 및 자연 관광 자원이 풍부한 금정구에 위치하고 있어 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

온천천 시민공원이 인근에 있어 산책이나 자전거 타기 등 가벼운 야외 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 물건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일한 부동산에 대해 여러 건의 경매가 진행될 수 있음을 의미하며, 절차 진행 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 주거용 오피스텔 이용

본건은 업무시설(오피스텔)로 등기되어 있으나, 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 보고되었습니다. 이는 오피스텔의 법적 용도와 실제 사용 현황 간의 차이로 인해 추후 발생할 수 있는 문제(예: 세무, 관리비 등)에 대한 고려가 필요함을 시사합니다. [cite: none]

6.3. 임대차 관계 불확실성

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 실제 임차인 김고은 씨가 존재하며 대항력은 없습니다. 다만, 임차인의 명도 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 비교적 우수한 교통 환경과 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 온천장역 인근의 좋은 입지에 있으며, 주변에 시장, 상업 시설, 공원 등이 잘 발달되어 있어 주거 및 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없고 인수해야 할 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 중복 사건이라는 점과 오피스텔이 주거용으로 이용 중이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 부산 지하철 1호선 온천장역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 인근에 시장, 상업 시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 인수할 권리가 없어 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원입니다.

현 시세에 대한 구체적인 분석 자료는 제공되지 않았으므로, 일반적인 경매 투자 관점에서 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

현재 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

통상적으로 신축 오피스텔의 경우 감정가 또는 그 이상의 가치를 지닐 수 있으나, 시장 상황 및 본건의 정확한 상태(내부 관리 상태, 실제 임대 수요 등)에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가를 특정하기는 어려우나, 감정가 85,000,000원을 기준으로, 향후 시세 조사 결과에 따라 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 일반적인 참고 자료이며, 투자 결정은 충분한 시장 조사 후 신중하게 내려야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.