나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [13] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (13)

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8, 5층 501호

* 용도: 오피스텔 (업무시설 또는 주거용 오피스텔)

* 감정가: 144,000,000원

* 토지면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

* 건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOO

* 총 등기부채권액: 2,476,000,000원

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 현칭 '품에안은'

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

건물은 총 1개동으로 업무시설(오피스텔) 20호실 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2019년 8월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 2,376,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기된 권리 내역:

* 소유권보존 (주식회사 지민개발, 2019-08-21)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,376,000,000원, 2019-08-21) - 말소기준권리

* 소유권이전 (주식회사 제이비개발, 2020-03-17)

* 주택임차권 (송혜지, 100,000,000원, 2024-10-08) - 말소 (전입일자: 2021-09-10, 확정일자: 2021-08-12)

* 임의경매개시결정 (구덕, 2,062,308,389원, 2024-08-20) - 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-10

* 확정일자: 2021-08-12

* 배당신고일자: 2024-09-10

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수되는 보증금:

0원

* 권리분석 요약:

본 건은 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권(송혜지)은 말소 예정이며, 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

* 본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 복합 구성되어 있으며, 주변에 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 배후수요가 비교적 풍부한 지역입니다.

* 온천장역 인근으로 상업시설 및 유동인구가 많은 지역에 위치하여 상권 활성화 정도가 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

인근에 전통시장 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통:

부산도시철도 1호선 온천장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 주변환경:

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 생활 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 예상치 못한 변동 사항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 본 건의 낙찰 후에도 채무 처리 과정에서 잔여 채무 부담이나 추가적인 공매 절차 등이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축물대장상 용도는 업무시설이나, 실제 이용 현황은 주거용 오피스텔로도 사용되고 있어, 건축물 용도 위반 여부나 관련 규제 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 송혜지 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되어 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 명도 과정에서 임차인과의 협의가 원활하지 않을 경우 시간적, 비용적 손실이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 금정구 온천장역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 오피스텔입니다.

* 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계상 인수되는 권리나 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 깔끔한 편입니다.

* 다만, 총 등기부채권액이 감정가를 훨씬 초과하는 점은 유의해야 할 부분이며, 이는 경매 초기 단계에서의 낙찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 부산도시철도 1호선 온천장역 역세권 위치

* 편리한 생활 인프라: 시장, 상업시설 등 근접

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 인한 자산 가치 유지

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 리스크 없음

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 144,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 정확한 시세 분석을 위해서는 주변 부동산 시세, 유사 물건의 최근 실거래가 및 매각 사례를 면밀히 조사해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석에 한계가 있습니다. 그러나 감정가가 시장 가치를 적정 수준으로 반영하고 있다고 가정할 때, 감정가 수준에서 110% 범위 내외에서의 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다.

* 높은 총 채권액으로 인한 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 본 물건의 최신 시세 및 임대 현황에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 144,000,000원 수준을 기준으로, 시장 상황에 따라 158,400,000원 (감정가 110%)을 넘지 않는 선에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

10. 주변 환경 조사

* 부산광역시 금정구 부곡동 393-8번지 일대에 대한 주변 혐오시설 조사 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경을 이루고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.