나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [16] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (16)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOO (구덕)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 5층504호

용도: 오피스텔 (업무시설 또는 주거용 오피스텔로 이용 중)

감정가: 144,000,000원

토지면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

토지지분: 10.616346153846155㎡ (약 3.21평)

건물지분: 29.89㎡ (약 9.04평)

건물명칭: '품에안은오피스텔' (현칭)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성된 주거 및 상업 혼재 지역입니다. 전반적인 주위환경 및 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄합니다. 본건 토지는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있으며, 기계식 주차시설이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사지민개발 (2019-08-21)

근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2,376,000,000원, 2019-08-21) - 말소기준권리

소유권이전: 주식회사제이비개발 (2020-03-17)

주택임차권: 이부영 (80,000,000원, 전입 2021-10-25, 확정 2021-09-24) - 말소

임의경매: 구덕 (2,062,308,389원, 2024-08-20)

등기부채권 총액: 2,456,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 이부영

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-25

확정일자: 2021-09-24

배당신고일자: 2024-02-27

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

본건 권리 분석 결과, 임차인 이부영 씨의 주택임차권은 말소기준권리(근저당)보다 늦은 시점에 설정되었고, 배당요구를 하였으나 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 매각으로 인해 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없는 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 부곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 더불어 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집하여 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. "부곡4동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 시장, 마트, 병원, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 건축물 정보

5.1. 건물 개요

건축물 현황: 부산광역시 금정구 동현로16번길 88 (부곡동)

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

건축일자: 사용승인일 2019년 08월 08일

총 층수: 지하 0층, 지상 10층

총 세대수: 업무시설(오피스텔) 20개호, 공동주택(다세대주택) 16세대

본건 호수: 5층 504호

5.2. 건물 용도 및 구조

건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중으로 보고되었습니다. 외벽은 드라이비트, 고벽돌, 미장스톤 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창 구조입니다. 위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 관련 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 24억 5천만원을 초과하여, 채권 총액 대비 감정가 비율이 높습니다.

6.2. 건물 관련 리스크

* 건축된 지 약 5년으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 건축법상 최고높이 제한 구역(54m 이하)에 속해 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 인접 도로 폭이 6m 및 4m로, 일부 협소한 구간이 존재합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 사용승인) 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 부산도시철도 1호선 온천장역 인근으로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 임대 수익 또는 시세차익 가능성이 있습니다.

* 주거와 업무가 혼합된 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되며, 이는 매수자에게 부담이 적은 요인입니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 등의 경매 특수성과 높은 채권 총액은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 신축 건물의 장점과 입지 조건을 고려할 때, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 또는 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 현 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 매물 호가, 공실률, 임대 수익률 등의 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

다만, 본건의 감정가는 144,000,000원이며, 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 실물 조사와 더불어, 인근 오피스텔의 전용면적당 시세, 월세 전환율, 수익률 등을 면밀히 분석할 것을 권장합니다.

* 추정 임대료 (전용 29.89㎡ 기준, 시장 조사 필요):

* 보증금: 10,000,000원 ~ 20,000,000원 (추정)

* 월차임: 500,000원 ~ 700,000원 (추정)

위 추정 임대료를 바탕으로 연 수익률을 계산 시, 시세 대비 적정 입찰가를 산정하는 데 참고할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 범위: 감정가 144,000,000원 수준 또는 그 이하 (시장 조사 후 최종 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.