나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [19] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동 393-8번지에 소재한 '품에안은오피스텔' 제6층 제603호입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경61119(19)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 2019년 8월 8일에 사용승인을 받았습니다.

건물 전유부 면적은 17.61㎡ (약 5.33평)이며, 토지 지분 면적은 6.25㎡ (약 1.89평)입니다.

건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 85,000,000원이며, 해당 물건은 중복 사건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 사용승인일로부터 약 7년 경과된 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되고 있습니다.

3. 권리분석

해당 물건의 권리 분석 결과, 임차인 신은호 씨가 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부곡동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 인근에 시장과 근린생활시설이 발달하여 지역 상권을 형성하고 있습니다.

"온천장역" 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준하며, 부산대학교와도 인접하여 젊은층 수요도 기대할 수 있습니다.

주변 유사 오피스텔들의 매매 시세가 21.27㎡ 기준 약 9,000만원에서 58.76㎡ 기준 약 1억 5,000만원 수준으로 형성되어 있음을 감안할 때, 본건의 감정가(8,500만원)는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통 : 부산도시철도 1호선 온천장역 이용 가능, 다양한 노선버스가 운행되는 등 대중교통이 편리합니다. 차량 접근도 용이하며, 남동측 약 6미터, 북동측 약 4미터 내외 도로에 접하고 있습니다.

* 편의시설 : 인근에 시장 및 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설 : 부산대학교가 인근에 있으며, 주변에 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 : 해당 물건이 중복 사건으로 분류되어 있어, 진행 과정에 변동 사항이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 주거용 이용 : 업무시설로 등기되어 있으나 주거용으로 이용 중인 경우, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 현재 임차인의 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 건물 노후도 : 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 10층 건물로서 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 부곡동, 온천장역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가되어 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 중복 사건이라는 특성과 업무시설이나 주거용으로 이용 중인 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 부산지하철 1호선 온천장역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물 : 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출 또는 실거주가 가능합니다.

* 경쟁력 있는 감정가 : 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 시 투자 가치가 높습니다.

* 권리 관계 명확 : 인수할 권리가 없어 안정적인 소유권 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 실거래가를 분석한 결과, 17.61㎡ (약 5.33평) 면적의 오피스텔은 약 9,000만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 신축급 역세권 오피스텔이라는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

시세 및 경매 시장 동향을 종합적으로 고려하여, 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 최신 시세 정보를 바탕으로 한 예상 범위이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.