나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [6] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (6)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8, 3층 302호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 85,000,000원

토지면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.254729199372057㎡ (약 1.89평)

건물면적: 17.61㎡ (약 5.33평)

건물지분: 17.61㎡ (약 5.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구덕 (구OOOOOOOO)

건축물 용도: 본 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다. 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중으로 보고되었습니다.

사용승인일: 2019년 08월 08일

3. 등기 현황 (말소기준권리: 2019-08-21 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권)

권리내역:

* 소유권 보존: 주식회사지민개발 (2019-08-21)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (채권액 2,376,000,000원, 2019-08-21) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 주식회사제이비개발 (2020-03-17)

* 임의경매 개시 결정: 구덕 (채권액 2,062,308,389원, 2024-08-20)

등기부채권 총액: 2,376,000,000원

4. 입지조건

5. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 현칭 "품에안은오피스텔" 내 제3층 제302호입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 것으로 판단됩니다.

7. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 준주거지역에 속해 있습니다. 또한, 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)으로 지정되어 있습니다.

8. 권리분석

9. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2019년 08월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 따라서, 일반적으로 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다. 본 경매물건에서는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

10. 인수되는 권리

현재까지 파악된 바로는 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다.

11. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인 현황: 해당 물건에 대한 구체적인 임차인 정보가 파악되지 않았습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상인 경우, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 반드시 확인해야 하며, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

12. 상권분석

13. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 10층 건물로, 2019년 8월 8일 사용 승인되었습니다. 건물 외벽은 드라이비트, 고벽돌, 미장스톤 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감(추정), 창호는 샷시 구조입니다. 위생설비, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

14. 주변 상권 특성

본건이 위치한 부곡동 일대는 주거용 건물과 상업용 시설이 혼재하는 지역입니다. 인근에 행정복지센터, 시장, 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 온천장역 인근 지역은 상업 및 업무 기능이 발달해 있어 오피스텔 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

15. 생활정보

16. 편의시설 및 주거환경

* 교통: 부산도시철도 1호선 온천장역 이용 가능, 버스 노선 다수 운행.

* 편의시설: 주변에 시장, 마트, 병원, 금융기관 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 주거환경: 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 행정복지센터 등 공공기관이 인근에 있어 정주 여건이 양호합니다.

* 특이사항: 현칭 '품에안은'으로 표기된 오피스텔로, 업무시설 또는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되었습니다.

17. 잠재적 리스크

18. 법적/형식적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 세부 사항 확인이 필요합니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 발생할 수 있는 복잡성을 야기할 수 있습니다.

19. 경제적 리스크

* 높은 채권 총액: 본건의 등기부채권 총액은 2,376,000,000원으로, 감정가 85,000,000원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 채무자의 재정적 어려움이 심각함을 시사하며, 낙찰 후 채권 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

20. 정보 불확실성

* 미상 임대차 정보: 임차인 현황 및 보증금, 차임 등 임대차 관련 정보가 확인되지 않았습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생의 위험을 내포하고 있습니다.

21. 투자 포인트

22. 건물 연식 및 품질

* 비교적 신축: 2019년 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 7년 차로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 대규모 수선이 필요할 가능성이 낮습니다.

23. 입지 장점

* 역세권: 부산도시철도 1호선 온천장역이 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다. 이는 오피스텔의 주요 임차 수요층에게 매력적인 요소입니다.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 및 행정기관 접근성이 뛰어나 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

24. 소형 물건의 유연성

* 소형 평형: 17.61㎡ (약 5.33평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소규모 사업체 임차인에게 적합하여 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

25. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 부곡동 소재 비교적 신축의 오피스텔로, 역세권 입지와 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 소형 면적은 1인 임차인 수요에 부합하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 높은 채권 총액, 중복사건 및 공동담보, 그리고 임차인 정보 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수 부담 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

26. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원입니다.

현재 보유한 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 임대 수익률, 공실률 등 상세한 시세 조사가 필요합니다.

하지만 감정가를 기준으로 볼 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 100% 수준 (68,000,000원 ~ 85,000,000원) 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 위에 언급된 리스크 요인들을 감안하여 실제 입찰가는 더욱 낮게 산정될 수도 있습니다.

정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.