나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [17] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (17)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 6층601호 (신주소: 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 601호)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 1억 4,400만원

토지 면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건물 준공 연도: 2019년 8월 8일

채권자: 구덕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치하며, '부곡4동 행정복지센터' 북서측 인근에 소재하는 '품에안은오피스텔' 6층 601호입니다. 건물은 총 1개동으로 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 '온천장역'이 인접해 있어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로 및 주차

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다. 건물 내 기계식 주차 시설이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본건의 말소기준권리는 2019년 8월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 경매 절차가 진행됨에 따라 해당 근저당권 및 그 이후에 설정된 소유권이전, 주택임차권, 임의경매개시결정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특별한 권리 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 변

* 보증금: 9,500만원

* 차임: 5만원

* 전입일자: 2020년 10월 13일

* 확정일자: 2020년 9월 8일

* 배당신고일자: 2023년 9월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 관련 주의사항

임차인 변정희는 등기부상 말소된 주택임차권이며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부곡동 일대는 온천장역을 중심으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 주변에 온천시장, 각종 소매점, 은행 등 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발합니다. 오피스텔 및 다세대주택이 다수 분포하여 주거 수요도 꾸준한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

온천시장, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 온천장역 주변으로 다양한 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 부곡초등학교, 금정중학교 등이 위치하며, 부산대학교가 가까워 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 녹지 및 휴식공간

금정산과 온천천 시민공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

* 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 건물 외벽 마감재(드라이비트)는 화재에 취약할 수 있어 화재 안전에 대한 고려가 필요합니다.

* 기계식 주차 타워는 유지보수 비용이 발생하며, 고장 시 불편함이 있을 수 있습니다.

* 업무시설로 등기되어 있으나 주거용으로 이용 중인 점은 향후 전용 용도 변경 또는 임대 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 1호선 온천장역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 주변 교통, 생활 편의시설, 교육 환경이 우수하며, 금정산 및 온천천 인근으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자의 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 온천장역을 도보로 이용 가능한 위치로 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 준신축급 건물: 2019년 준공된 깨끗한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 안정적인 권리 분석: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 활발한 배후 수요: 주변 상권 및 주거 지역의 배후 수요가 풍부합니다.

* 향후 시세 상승 기대: 부산 지역 개발 및 온천장역 주변의 지속적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 조사 결과, 부산 금정구 부곡동 및 온천장역 인근의 유사 면적(약 29.89㎡) 오피스텔은 1억 5천만원에서 1억 8천만원 범위에서 거래되고 있습니다. 본건의 감정가는 1억 4,400만원으로, 시세 대비 낮은 편으로 판단됩니다.

건물 준공 연도(2019년)와 역세권 입지, 양호한 주변 환경을 고려할 때, 감정가 이상의 가치를 충분히 인정받을 수 있습니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 시세 하한선인 1억 5,000만원을 시작으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 1억 5,500만원에서 1억 6,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 관리 현황, 주변 시세 및 경쟁 물건 등을 면밀히 조사하신 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.