나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [21] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (21)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 7층701호

건물명: 품에안은 (현칭 '품에안은오피스텔'로도 불림)

용도: 공동주택(다세대주택)

감정가: 192,000,000원

토지면적: 10.52㎡ (약 3.18평)

건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구

사용승인일: 2019년 8월 8일

건축물 구성: 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호, 공동주택(다세대주택) 16세대

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위환경 및 제반 입지조건은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

토지 이용상태: 본 토지는 세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,376,000,000원)

등기부 현황:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사지민개발, 2019-08-21)

* 을1: 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,376,000,000원, 말소기준권리)

* 을2: 주택임차권 (정상민, 135,000,000원, 말소 예정)

* 갑2: 소유권이전 (주식회사제이비개발, 2020-03-17)

* 갑3: 임의경매 (구덕, 2,062,308,389원, 2024-08-20)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 가치에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-07

* 확정일자: 2020-01-14

* 배당신고일자: 2024-03-29

* 대항력: 없음

인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

등기부채권 총액: 2,511,000,000원 (근저당, 임의경매 등 주요 채무 총액 기준)

4. 상권분석

주변 상업시설 현황: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 상업 및 주거 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

건물 용도 구성: 본 건물은 총 1개동으로, 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.

본건 위치: 본 물건은 7층에 위치한 701호로, 다세대주택으로 이용 중인 것으로 보고되었습니다.

5. 생활정보

건축 구조 및 마감: 철근콘크리트 구조 슬래브지붕 10층 건물 내 7층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등으로 이루어져 있으며, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 등으로 마감된 것으로 추정됩니다. 창호는 샷시창 구조입니다.

설비 내역: 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워 설비 등이 되어 있습니다.

주변 편의시설: '부곡4동 행정복지센터'와 인접해 있으며, 부산도시철도 1호선 '온천장역'을 이용할 수 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 본 건의 총 채무액(2,511,000,000원)이 감정가(192,000,000원)에 비해 매우 높아, 낙찰 후에도 채무 변제가 완료되지 않아 이해관계인에게 추가적인 채무 부담이 발생할 수 있습니다.

미소멸 지상권: 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있어, 인수 시 해당 권리 관련 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 상세한 권리 조사 및 가치 평가가 선행되어야 합니다.

중복사건 및 공동담보: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 사건들을 면밀히 파악하여 경매 진행 상황 및 권리 관계를 정확히 이해해야 합니다.

혐오시설 유무: 조사 결과, 본건 소재지 주변에서 혐오시설이 파악되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축 건물이자 온천장역 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 다세대주택과 오피스텔이 혼합된 복합 건물로, 해당 호실은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 하지만 10층 건물 중 7층에 위치하고 있음에도 불구하고, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하며, 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 물건 가치 평가가 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 및 시설이 양호하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

역세권 입지: 부산도시철도 1호선 온천장역이 인근에 소재하여 교통이 편리하고, 부산대 상권과도 연계될 수 있는 위치입니다.

지역 내 수요: 부곡동 지역은 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 192,000,000원입니다.

주요 고려사항은 다음과 같습니다.

* 건물 준공 연도가 비교적 최신(2019년)이라는 점.

* 온천장역 인근의 우수한 교통 및 생활 환경.

* 2,511,000,000원에 달하는 높은 채무 총액.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재.

상기 내용들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치와 내재된 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 감정가를 고려하고, 위험 요소를 반영하여, 예상 입찰가는 140,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 권리관계, 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악, 그리고 시장 상황에 대한 면밀한 분석 후에 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.