나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [14] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (14)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOO

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 5층502호 (도로명 주소: 부산광역시 금정구 동현로16번길 88 (부곡동))

건물 명칭: 품에안은 오피스텔

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.254729199372057㎡ (약 1.89평)

건물면적: 17.61㎡ (약 5.33평)

건물지분: 17.61㎡ (약 5.33평)

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔 (업무시설)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제5층 제502호

건축물 주용도: 업무시설

사용승인일: 2019년 8월 8일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있으며, 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산 도시철도 1호선 "온천장역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건의 말소기준권리는 2019년 8월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을1)입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권액 2,376,000,000원, 접수일자 2019-08-21

3.3. 인수되는 권리

본 건은 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 5,000,000원

차임: 320,000원

전입일자/확정일자: 2021-05-21

배당신고일자: 2024-03-21

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되나, 임차인의 권리 신고 사실은 명도 진행 시 참고해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 "부곡4동 행정복지센터" 인근에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 소비 기반을 형성하고 있음을 시사합니다.

4.2. 상권 특징

온천장역을 중심으로 한 전통적인 생활 상권으로, 음식점, 편의시설, 근린업종 등이 다양하게 분포합니다. 배후 주거 인구가 풍부하여 생활 밀착형 업종의 수요가 꾸준한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 시장 및 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 만족도

비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이며, 온천장역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 관련 리스크

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 및 이용 관련 리스크

해당 오피스텔은 업무시설이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되었습니다. 현재 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 건축법상 최고높이 제한지역에 해당합니다. 하지만 검색 결과, 본건과 직접적인 악영향을 미칠 만한 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 신축 오피스텔로, 온천장역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 해당 호실의 전용면적이 17.61㎡(약 5.33평)으로 소형이며, 토지 지분 또한 6.25㎡(약 1.89평)으로 매우 작은 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2019년식으로 비교적 연식이 짧아 건물 노후도가 낮습니다.

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 온천장역 인근으로 교통이 매우 편리합니다.

* 안정적인 수요: 주변에 주거 단지와 상업 시설이 잘 발달되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 안전: 낙찰 후 인수하는 권리 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

부산광역시 금정구 부곡동 일대의 소형 오피스텔 시세를 조사한 결과, 유사 면적 또는 조금 더 넓은 면적의 매물들이 7천만 원대 후반에서 1억 원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본건의 감정가 8,500만 원은 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 현재 임차인의 임대 조건(보증금 500만 원, 월세 32만 원)을 고려했을 때, 연간 임대 수익률은 약 4.2~4.5% 수준으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 8,500만 원을 기준으로, 주변 시세 및 소형 오피스텔임을 감안하여 보수적으로 접근할 때, 8,800만 원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.