나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [7] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (7)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8, 3층 303호 (도로명 주소: 부산광역시 금정구 동현로16번길 88)

건물용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 85,000,000원

토지면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.254729199372057㎡ (약 1.89평)

건물면적(전용면적): 17.61㎡ (약 5.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOO

사용승인일: 2019년 08월 08일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

건물은 총 1개동으로, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경 및 입지조건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

건물은 남동측 노폭 약 6미터 및 북동측 노폭 약 4미터 내외 도로에 접하고 있으며, 기계식 주차시설이 갖추어져 있습니다.

토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 08월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권최고액 2,376,000,000원)입니다.

본 경매는 2024년 08월 20일 구덕(채권액 2,062,308,389원)의 임의경매 개시 결정에 의해 진행됩니다.

등기부채권 총액은 2,376,000,000원입니다.

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: SUT

보증금: 5,000,000원

차임: 390,000원

전입일자: 2023-04-20

확정일자: 없음

배당신고일자: 2024-10-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 SUT 는 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산 금정구 부곡동은 온천장역 역세권을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 시장과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민들의 일상생활 및 소비 활동이 활발한 편입니다.

"품에안은오피스텔"은 이러한 지역 상권 내에 자리하고 있어 배후 수요가 확보될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 부산도시철도 1호선 온천장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근 시장 및 각종 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

건축물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조입니다.

내부 설비: 위생, 급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

업무시설로 건축되었으나 주거용 오피스텔로 이용 중인 보고가 있어, 향후 건축물 용도 위반 등과 관련된 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 사용승인일이 2019년으로 비교적 최근이며 현재까지 큰 문제가 발생하지 않았다면 큰 리스크로 보기는 어렵습니다.)

인근에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 금정구 온천장역 인근에 위치한 비교적 신축의 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적은 물건입니다.

다만, 높은 채권 총액은 경매 시장에서 본건의 주목도를 낮출 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

업무시설 용도임에도 주거용으로 활용 중인 점을 고려하여 임대차 전략을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 온천장역 역세권에 위치하여 실거주 및 임대수익 투자 모두 고려 가능합니다.

* 2019년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 위험이 적습니다.

* 일괄매각으로 토지 지분까지 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 85,000,000원입니다.

본 물건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 시세 조사가 필요하나, 주변 환경 및 온천장역 역세권임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 접근이 유효할 수 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해 국토교통부 실거래가 공개 시스템 및 부동산 정보 플랫폼을 통한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

권리관계의 명확성과 명도 용이성을 고려했을 때, 70,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.