나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [9] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 정보

2.1. 1. 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 4층401호

2.1. 2. 건물 정보: 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2019년 08월 08일입니다.

2.1. 3. 토지 정보: 본건 토지 면적은 10.62㎡ (약 3.21평)이며, 토지 지분은 10.616346153846155㎡ (약 3.21평)입니다.

2.2. 물건 개요

2.2. 1. 사건 정보: 사건번호 부산지방법원 2024타경61119 (9)

2.2. 2. 거래 형태: 부동산 임의경매, 토지/건물 일괄매각

2.2. 3. 감정가 및 면적: 감정가 144,000,000원, 건물 면적 29.89㎡ (약 9.04평), 건물 지분 29.89㎡ (약 9.04평)

2.2. 4. 용도: 오피스텔 (업무시설)

1.1. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다. 건물은 총 1개동으로 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2019년 08월 08일입니다. 외벽은 드라이비트 마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등으로 되어 있습니다. 현재 업무시설(오피스텔) 또는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

토지는 세장형으로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 남동측 및 북동측으로 도로에 접해 있으며, 기계식 주차시설이 있습니다. 토지이용계획상 준주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 2019-08-21, 주식회사지민개발

* 근저당: 2019-08-21, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,376,000,000원 (말소기준권리)

* 소유권이전: 2020-03-17, 주식회사제이비개발

* 주택임차권: 2023-11-15, 윤소영, 100,000,000원 (말소)

* 임의경매: 2024-08-20, 구덕 (채권자), 2,062,308,389원

3.2. 채권자 및 채무 총액

채권자는 구덕이며, 등기부채권 총액은 2,476,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤소영

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-19

* 확정일자: 2019-09-19

* 배당신고일자: 2023-11-15

* 대항력: 없음

3.4. 권리 분석 결과

말소기준권리인 근저당보다 후순위인 주택임차권은 말소될 예정이며, 본건 임의경매는 채권자 구덕에 의해 신청되었습니다. 따라서 특별한 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.5. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임차인 윤 은 대항력이 없으나, 보증금이 1억원으로 기재되어 있어 잔금 납부 후 명도 관련 절차 진행 시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 상권 특징

업무시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 주변의 시장 및 상가 시설을 통해 지역 주민들의 일상적인 수요를 충족시키는 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 시장 및 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, "부곡4동 행정복지센터"가 가까이 있어 행정 편의 또한 기대할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로서 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활하기에 불편함이 없는 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로, 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 이용 상태 관련 문제

업무시설(오피스텔) 또는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되어, 실제 이용 상태와 공부상의 용도 일치 여부를 확인해야 합니다. 이는 향후 임대 또는 매각 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 법적 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다. 이는 건축 및 개발에 일부 제한이 될 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건으로부터 현저히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 공장 지대, 폐기물 처리 시설 등)은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

7.1. 본건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 비교적 신축(2019년식) 오피스텔로, 부산도시철도 1호선 온천장역과 인접하여 교통이 편리합니다. 주변에 시장 및 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

7.2. 권리관계는 말소기준권리 이하 후순위 임차인이 있어 특별히 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다. 다만, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항은 추가적인 조사가 필요합니다.

7.3. 업무시설 또는 주거용으로 이용 중인 점은 향후 활용도를 높일 수 있으나, 실제 이용 현황과 공부상의 용도를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지: 부산 지하철 1호선 온천장역 인근으로 우수한 교통 접근성을 제공합니다.

8.2. 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 내외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

8.3. 생활 편의시설: 주변 시장 및 다양한 상업 시설로 생활 편의성이 높습니다.

8.4. 다양한 활용 가능성: 업무시설 또는 주거용으로 활용 가능하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 자료와 검색된 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 30㎡, 9평)의 오피스텔은 부산 금정구 부곡동 지역에서 약 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 감정가 1억 4천 4백만원은 현재 시세 범위 내에 있는 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

권리 분석상 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 시세 및 물건의 장단점을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 중복사건 및 공동담보 등의 리스크 요인을 감안하더라도, 본건의 입지 및 건물 상태를 고려할 때 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 건물 상태 확인, 주변 최신 시세 조사, 그리고 해당 물건의 특수성을 고려한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.